인천지방법원 2026타경501271. 인천 남구 문학동 370-4, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 150,000,000원으로 감정가와 같은 신건이지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 등기부에는 2024.04.11. 임차권자 안선영의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 170,000,000원입니다. 전입은 2022.03.10., 확정일자는 2022.02.08.로, 말소기준으로 잡힌 2023.11.30. 가압류보다 앞섭니다.
따라서 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 150,000,000원일 때 집행비용 2,900,000원을 먼저 빼고 임차인에게 147,100,000원이 배당됩니다. 보증금 170,000,000원 중 부족분 22,900,000원이 남고, 이 금액은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 최저가 1.50억이 아니라 실질취득 172,900,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 170,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 370-4 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 다세대주택 |
| 소유자 | 이순연 (2022.03.30. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
자동 말소기준은 2023.11.30. 갑구 11번 가압류 · 주식회사국민행복기금입니다. 이후 2026.02.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 안선영의 임차권등기는 등기일 자체는 2024.04.11.로 말소기준 이후이지만, 그 안에 표시된 전입 2022.03.10.·확정 2022.02.08.·점유개시 2022.03.10.이 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 권리분석의 중심은 ‘등기 순번’이 아니라 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 4명, 보증기관 승계 중복신고 없음
tenants 자료상 보증기관 승계 또는 대위변제 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 즉 표상 임차인은 실제 임차인 4명으로 보되, 보증금과 확정일자가 확인된 핵심 임차인은 안선영 1명입니다. 한유희·김영철·김상중은 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 보증금은 미상입니다.
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한유희 | 2025.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영철 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상중 | 2025.12.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안선영 | 2022.03.10 | 2022.02.08 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 보증금·인수액으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이고 신건 최저가는 150,000,000원입니다. 데이터상 신건 배당에서는 임차인 안선영에게 147,100,000원이 배당되고, 부족분 22,900,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 172,900,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 22,900,000원 | 172,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 52,480,000원 | 172,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 76,128,000원 | 172,128,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 170,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 위 표의 인수액은 데이터상 시나리오 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 안선영 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 58,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 동구제일새마을금고 | 36,423,520원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,841,389원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 화수동신용협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 86,400,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 10,399,374원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,900,000원과 임차인 배당 147,100,000원으로 매각대금 150,000,000원이 모두 소진됩니다. 안선영 보증금 부족분 22,900,000원은 매수인 인수로 계산되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 “문학초등학교” 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호입니다. 외벽은 타일 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일마감 등, 창호는 샷시 이중창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비와 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부상 건물 주소가 인천광역시 남구로 되어 있으나, 감정요항표에는 이를 미추홀구로 정정한다고 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원 때문에 최저가가 아니라 실질취득 172,900,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있으므로, 확약의 대상·조건·말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 한유희·김영철·김상중은 전입일이 말소기준 이후로 대항력 없음 표시이나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완과 현황 확인이 필요합니다.
- 김영철 항목 주의. notes에는 임차인 김영철이 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 표시되어 있습니다.
- 배당 구조. 신건 150,000,000원 매각가에서는 집행비용과 안선영 배당으로 매각대금이 모두 소진되고, 다른 채권자 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.50억”이 아니라 “보증금 1.70억” 사건
이 사건은 최저가만 보면 감정가 150,000,000원의 신건 다세대처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 대항력 있는 임차권등기 보증금 170,000,000원입니다. 신건 배당표상 매수인 인수는 22,900,000원으로 계산되고, 실질취득은 172,900,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총부담은 보증금 170,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 표시가 있어 주된 임차권등기 인수는 실질 0원 처리 가능성이 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본 확인 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 보면 안 되고, 확약 밖 미상 임차인 리스크까지 확인해야 합니다.
