인천지방법원 2026타경501271. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 최저매각가는 73,500,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 안선영의 170,000,000원 임차보증금입니다. 안선영은 2022.03.10 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.08로, 2023.11.30 말소기준 가압류보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 현재 회차 배당 계산도 안선영에게 71,777,000원이 배당되고 98,223,000원이 부족한 것으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 안선영 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501271 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 370-4 · 소성로318번길 18-9 · 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이순연 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.11.30 주식회사국민행복기금 가압류 10,399,374원입니다. 안선영은 그보다 앞선 2022.03.10 전입·점유, 2022.02.08 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.11에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기만 놓고 보면 매수인 인수 가능성이 큰 사건이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상은 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안선영 | 2022.03.10 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원 |
| 한유희 | 2025.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영철 | 2025.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김상중 | 2025.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
한유희·김영철·김상중은 모두 2023.11.30 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수로 연결되지는 않습니다. 다만 실제 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다. 특히 김영철은 과거 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로 확인되어, 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적된 상태입니다.
③ 가격 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 이 사건에는 동일 주택형의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 안선영 보증금 | 170,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 10,399,374원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에서는 안선영 보증금 부족분이 98,223,000원으로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 문학초등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호이며, 외벽 타일·내벽 벽지 및 타일·샷시 이중창, 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 방형이며 북측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 정정. 공부상 주소의 ‘인천광역시 남구’를 ‘미추홀구’로 정정한 내용이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 안선영 주택임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 한유희·김영철·김상중은 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 상대가 누구인지 확인해야 합니다.
- 김영철 관계 확인. 과거 등기상 김영철과 현재 전입자 김영철이 동일인인지, 소유자·채무자와의 관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 150,000,000원 대비 최저가 73,500,000원이라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 유효성”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 73,500,000원만 보고 접근하면 매우 위험한 구조입니다. 원래 계산대로라면 현재 회차에서 안선영의 미배당 보증금 98,223,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 승부처는 확약의 원문과 적용 범위를 확인하는 것이고, 가격의 승부처는 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 확약 확인은 필수, 가격 메리트는 실제 거래가격 확인 후 판단. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
