49,980,000원
인천지방법원 2026타경501314. 인천 계양구 효성동 선경스카이뷰 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022.04.25. 매매를 원인으로 2022.04.29. 소유권을 취득했고 거래가액은 135,000,000원입니다. 그런데 임차인 하수아는 그보다 앞선 2022.03.03. 임대차계약, 2022.03.04. 확정일자, 2022.04.08. 주민등록·점유개시를 갖췄습니다. 말소기준권리는 2023.06.30. 계양세무서장 처분의 국 압류로 선언되어 있으므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 먼저입니다.
등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 그것만으로 보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 하수아는 보증금 135,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 있음, 배당요구 있음으로 정리되어 있고 현재 최저가 기준 예상배당은 48,680,360원입니다. 그 결과 86,319,640원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 515-32 선경스카이뷰 2층 202호 · 도로명 인천광역시 계양구 아나지로 103-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현장 조사일 현재 다세대주택으로 이용 · 지상5층 건물 중 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2002.10.11 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.25. 매매 · 2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현장 표시 | 외벽과 우편물에 ‘123동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.30. 국 압류입니다. 이후의 2025.12.26. 국 압류와 2026.02.13. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 하수아의 임차관계가 그보다 앞선다는 점입니다. 전입·점유가 2022.04.08.이고 확정일자는 2022.03.04.로, 데이터상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하수아 2층 202호 37.2㎡ 전부 | 135,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.04 | 2024.05.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
하수아는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2024.05.03. 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2022.04.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 135,000,000원이고 현재 최저가 49,980,000원보다 큽니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 86,319,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 34,986,000원 | 101,043,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 24,490,200원 | 111,350,624원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각가는 49,980,000원 → 34,986,000원 → 24,490,200원으로 내려가지만, 매수인 인수 추정액은 반대로 86,319,640원 → 101,043,748원 → 111,350,624원으로 늘어납니다. 즉 추가 유찰 자체가 실질취득 가격을 크게 낮춰 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 임차인 하수아 보증금 | 135,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 48,680,360원이 배당되고, 부족분 86,319,640원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 북인천여자중학교 남동측 인근으로 다세대주택·공장·근린생활시설·업무시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로(가)변의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 전부제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2002.10.11이며 기본적인 위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,980,000원만 보고 감정가 대비 싸다고 판단하지 말고, 대항력 있는 보증금 135,000,000원과 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산상 하수아 배당액은 48,680,360원, 매수인 인수 추정액은 86,319,640원입니다. 실제 배당순위와 금액 변동 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 표시 불일치 확인. 매각물건명세서 비고대로 외벽과 우편물에 ‘123동’으로 표시되어 있으므로 현장 호수·등기 목적물의 동일성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정요항표상 미상으로 적혀 있으므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 1억3,500만원 보증금
표면상으로는 감정가 102,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰되어 49,980,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리구조를 넣는 순간 해석이 완전히 달라집니다. 하수아는 2022.04.08. 전입·점유로 2023.06.30. 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고, 보증금은 135,000,000원입니다. 현재 회차 계산에서도 미배당 86,319,640원이 매수인 인수로 잡힙니다.
더 유찰돼도 매수인 인수 추정액은 3회 유찰 시 101,043,748원, 4회 유찰 시 111,350,624원으로 오히려 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 대항력 보증금까지 반영한 실질취득입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 결론은 “최저가 하락의 매력보다 인수 구조 확인이 먼저”입니다.
