인천지방법원 2026타경501319. 인천 계양구 작전동 다채움 1동 502호, 5층 중 5층의 다세대주택입니다. 소유자 장홍규는 2021년 11월 1일 매매를 원인으로 거래가액 177,000,000원에 취득했고, 임차권자 조우리는 임대차계약일 2021년 10월 1일, 주민등록·점유개시 2021년 11월 1일, 확정일자 2021년 10월 1일로 확인됩니다. 이후 2023년 11월 30일 보증금 177,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 1월 22일 계양구 압류입니다. 조우리의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 85,260,000원으로는 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 예상배당표상 임차인 배당액은 83,325,320원이고 부족분 93,674,680원은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 제1동 제5층 제502호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 까치말로15번길 3-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 장홍규 · 2021.11.01. 매매 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2009년 서울우유협동조합 근저당과 2013년 신한은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025년 1월 22일 계양구 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 2026년 2월 13일 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023년 11월 30일 조우리의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조우리 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 177,000,000원 | 2021.11.01 | 2021.10.01 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
조우리는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2023년 11월 30일 접수됐고, 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
현재 회차 최저가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 93,674,680원이고, 최저가와 합친 실질취득은 178,934,680원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 85,260,000원 | 93,674,680원 | 178,934,680원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,681,999원 | 118,792,277원 | 178,474,276원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 41,777,399원 | 136,374,594원 | 178,151,993원 |
즉 3회, 4회로 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차인 미배당 인수가 커져 실질취득은 계속 약 1.78억원대에 머뭅니다. 이 사건은 최저가 하락 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 조우리 보증금 | 177,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 조우리의 보증금 177,000,000원 중 예상배당 83,325,320원을 제외한 93,674,680원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전서운동행정복지센터 남서측 인근이며, 부근은 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 석재·치장벽돌형 타일·미장스톤 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 발신기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 작전구역 주거환경개선 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 85,260,000원이 아니라 인수액을 더한 178,934,680원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 임차인 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 1.78억원대에 머뭅니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 공실과 권리는 별개. 상당기간 공실 탐문 내용이 있어도 선순위 임차권의 법적 인수 여부가 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 확인. 동일 물건 또는 인근 다세대의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 실질취득 약 1.79억원의 시장 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,526만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 최저가 할인율도 아닙니다. 보증금 177,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차에서 매각대금 85,260,000원 중 집행비용을 제외한 83,325,320원이 임차인에게 배당돼도, 남는 93,674,680원은 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 178,934,680원입니다.
더 유찰돼 최저가가 59,681,999원, 41,777,399원으로 내려가도 인수액이 각각 118,792,277원, 136,374,594원으로 증가해 총부담은 거의 변하지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 반드시 확인할 포인트지만, 현재 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 이 물건은 “낙찰가가 싸 보이는가”가 아니라 “약 1.78~1.79억원의 실질취득가를 감수할 가치가 있는가”로 판단해야 합니다.
