인천지방법원 2026타경501319. 인천 계양구 작전동 ‘다채움’ 1동 502호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 이 사건은 권리가 단순한 신건이 아닙니다. 등기부상 임차인 조우리의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 177,000,000원, 전입신고일은 2021.11.01, 확정일자는 2021.10.01입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있어, 원칙적으로는 배당 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 단서가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재되어 있습니다. 따라서 정확도 룰상 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 이 결론은 오직 조우리 임차권등기와 그 확약서에 관한 것이므로, 확약서 원본의 범위·조건·말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 다세대주택 · 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 장홍규 (2021.11.23. 거래가 177,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 더 중요하다
데이터상 말소기준권리는 2025.01.22. 갑구 4번 압류로 선언되어 있습니다. 그 이후의 갑구 5번 압류와 갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구에는 과거 근저당권 설정과 말소 내역이 있고, 현재 분석의 핵심은 2023.11.30. 등기된 을구 5번 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입·확정일자가 2021년으로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 다뤄야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조우리 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 177,000,000원 | 2021.11.01 / 2021.10.01 | 2023.11.30 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약서 실질 0원* |
임차인 목록에는 조우리 1명만 표시되어 있고, is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금 합산 대상도 이 177,000,000원 하나뿐입니다. 다만 신청채권자가 주택도시보증공사이고, 명세서에 말소동의 확약서가 제출되었다는 점 때문에 실무상 결론은 ‘임차권 위험이 숫자로 보이나, 확약서로 해소되는지 확인하는 물건’입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,236,000원 |
| 1. 임차인 조우리 보증금 (우선변제) | 177,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울우유협동조합 | 130,440,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 부족분 6,236,000원은 확약서가 없을 때의 룰상 인수 가능액입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전서운동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 제차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 '다세대주택'입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 발신기, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 유사 토지를 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 로폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26) 등이 표시되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서 기타참고사항은 임대관계를 미상처리했고, 명세서 비고에는 상당기간 공실상태인 것으로 주민탐문조사됨이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨” 문구만으로 끝내지 말고, 조우리 임차권등기 말소 범위·조건·이행 시점을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 이 사건은 확약서 반영 시 실질취득을 174,000,000원*으로 봅니다. 확약서가 무효·조건부라면 신건 기준 부족분 6,236,000원이 다시 쟁점이 됩니다.
- 최저가 착시 금지. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로, 최저가 174,000,000원만 보고 시세 대비 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 공실·명도. 명세서 비고에는 상당기간 공실상태로 주민탐문조사되었다고 되어 있으나, 입찰 전 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)과 정비구역 표시가 있으므로 취득 목적·허가·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 가격표보다 중요하다”
이 물건은 숫자만 보면 대항력 있는 임차권등기와 보증금 177,000,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 신건 174,000,000원 배당에서는 집행비용 차감 후 임차인에게 170,764,000원이 배당되어 6,236,000원 부족분이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 정확도 룰상 조우리 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 결론은 분명합니다. 권리의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원본 확인이고, 가격의 승부처는 시세자료 부재 속에서 174,000,000원 실질취득이 적정한지를 별도로 검증하는 것입니다.
