인천지방법원 2026타경501324. 미추홀구 도화동 에스케이주택 2층 202호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이고 대상 호는 2층에 있습니다. 비교 면적은 43.92㎡입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 사실보다 120,000,000원 임차보증금이 원래는 매수인에게 승계될 수 있는 구조인지, 그리고 명세서상 확약이 이를 어떻게 해소하는지입니다.
길다두의 임대차계약일은 2022.01.06, 확정일자는 2022.01.07, 주민등록 및 점유개시는 2022.02.11입니다. 현 소유자 이덕우는 2022.02.12 매매를 원인으로 2022.02.14 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 이후 길다두는 2024.02.27 임차권등기명령을 받아 2024.02.28 을구 9번 주택임차권을 등기했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 6-12 2층202호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 송림로201번길 21 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대주택 · 비교면적 43.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이덕우 (2022.02.12 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 정보 | 에스케이주택(6-12) · 9세대 · 사용승인 1992.11.23 |
① 권리 흐름 — 임차인은 강하지만, 확약이 승계를 끊는다
현재 등기상 과거 근저당과 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2026.02.13 강제경매개시결정입니다. 반면 길다두의 주민등록·점유는 2022.02.11, 확정일자는 2022.01.07이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길다두 | 2층 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.02.11 | 우선변제 有 확정 2022.01.07 · 배당요구 2024.02.28 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
길다두는 보증금·확정일자·전입일·점유개시일이 모두 확인되는 임차인으로, 단순한 미상 점유자가 아닙니다. 임차보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 권리 자체는 강하지만, 이번 사건에서는 명세서상 확약 때문에 낙찰자의 실질 승계금액을 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 그런 물건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 승계액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에서 유지되므로 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수를 0원으로 처리하므로, 비교 기준은 실질취득 53,410,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 39.96㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2023.05 | 39.96㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.04 | 39.96㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2022.02 | 43.92㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 43.92㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 43.92㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 86,000,000원 |
전체 6건 평균은 93,166,666원이지만, 120,000,000원의 과거 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단의 중심 근거로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 86,000,000원이고, 확약 반영 실질취득 53,410,000원은 그 62.1%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 비교거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래는 39.96㎡·4층, 대상은 비교면적 43.92㎡·2층이므로 완전한 동일조건 비교는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 길다두 보증금 | 120,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 길다두에게 52,048,620원이 배당되고 67,951,380원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 승계위험이지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 승계 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 53,410,000원 | 67,951,380원 | 0원 | 53,410,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 37,387,000원 | 83,685,966원 | 0원 | 37,387,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 26,170,900원 | 94,700,176원 | 0원 | 26,170,900원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며 외벽은 점토타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 입지. 서화초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다. 남측으로 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다. 토지면적은 203.3㎡이고 과밀억제권역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 최근 확인 거래는 2025.07의 86,000,000원입니다. 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 9번 길다두 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 등기 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심이므로 낙찰 후 해당 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 길다두 1명이지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표와 승계액을 혼동하지 않기. 현재 배당모형상 미배당 67,951,380원은 확약이 없을 때의 승계위험입니다. 이 리포트의 실질 인수는 확약을 반영해 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 93,166,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 86,000,000원과 최근 추세 -9.1%를 우선해서 입찰가를 판단하세요.
- 비교거래 차이 확인. 최신 86,000,000원 거래는 39.96㎡·4층이고 대상 비교면적은 43.92㎡·2층입니다. 면적·층·내부 상태 차이를 현장에서 보정해야 합니다.
- 환금성 점검. 9세대 소규모 다세대이고 경매통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건을 최저가 53,410,000원만 보고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 길다두는 120,000,000원 보증금의 대항력 임차인이고, 현재 배당모형에서는 67,951,380원의 미배당이 발생합니다. 확약이 없다면 바로 이 금액이 매수인 승계위험이 되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 그 결과 실질취득은 53,410,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 86,000,000원의 62.1%로, 확약을 반영한 뒤에는 가격 경쟁력이 분명히 생깁니다.
다만 최근 거래 추세는 -9.1%이고, 2회 유찰된 9세대 다세대이며 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “무조건 저가 매수”가 아니라 확약서와 점유를 확인할 수 있을 때만 가격 메리트를 인정할 수 있는 B급 사건입니다. 이 건의 승부처는 최저가가 아니라 말소동의 확약서의 실제 적용과 환금성입니다.
