인천지방법원 2026타경501324. 인천 미추홀구 도화동 ‘에스케이주택(6-12)’ 2층 202호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 109,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 그러나 이 물건은 신건 가격이 얼마인지보다, 을구 9번 주택임차권등기를 어떻게 볼지가 더 중요합니다. 임차인 길다두의 보증금은 120,000,000원, 전입은 2022.02.11, 확정일자는 2022.01.07, 배당요구일은 2024.02.28로 기재되어 있습니다.
정확히 말하면 이 사건은 대항력 인수형입니다. 보증금 120,000,000원이 현재 최저가 109,000,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득액은 보증금 120,000,000원 부근으로 고정됩니다. 따라서 시세 비교는 최저가 109,000,000원이 아니라 실질취득 120,000,000원으로 해야 합니다. 단, notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 되어 있으므로, 이 확약이 실제 매각조건에서 임차권등기 말소와 인수 배제까지 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 6-12 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이덕우 (2022.02.14. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 갑구 7번 강제경매개시결정(2026.02.13)으로 선언되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 9번 주택임차권등기는 임차보증금 120,000,000원, 전입 2022.02.11, 확정일자 2022.01.07이 기재된 권리입니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있으므로, 원칙적으로는 배당받지 못한 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길다두 | 2층 202호 전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.02.11 | 2022.01.07 | 2024.02.28 | 대항력 우선변제 확약 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.20억으로 비교
에스케이주택(6-12)은 총 9세대, 1992.11.23. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 데이터상 최근 거래는 6건이고, 평균 거래금액은 93,166,666원입니다. 현재 최저가 109,000,000원만 놓고 봐도 평균의 117.0%입니다. 여기에 대항력 인수형 구조를 반영하면, 실질취득 기준 120,000,000원은 실거래 평균의 128.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 39.96㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2023.05 | 39.96㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.04 | 39.96㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2022.02 | 43.92㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 43.92㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 43.92㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 93,166,666원 |
최근 실거래 범위는 80,000,000원~120,000,000원입니다. 현재 최저가는 이미 평균보다 높고, 인수형 구조를 반영한 실질취득 120,000,000원은 데이터상 실거래 최고가와 같습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가 그대로라 신건”이라는 문제가 아니라, 실질취득 기준으로 시세 상단에 붙어 있다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 길다두 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 11,700,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 에스케이생명보험주식회사 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 13,988,621원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 도화삼동새마을금고 | 31,200,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 28,800,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 부족분 13,326,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 이 임차권등기에 적용되는 경우, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 “서화초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 점토타일 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 되어 있습니다.
- 환금성. 총 9세대, 1992.11.23. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 데이터상 최근 거래는 6건이며 평균 거래금액은 93,166,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 최저가 109,000,000원보다 큽니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 120,000,000원 기준입니다.
- 확약서 원본 확인. notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 길다두 임차권등기 말소와 인수 배제까지 보장하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. tenants상 실제 임차인은 길다두 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인 배당 부족분은 13,326,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 매수인 인수 위험으로 남습니다.
- 관리비·점유 확인. 소규모 다세대는 미납 관리비와 실제 점유 상태 확인이 중요합니다. 현장 점유, 전입세대, 관리비 체납을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 전부를 바꾸는지”가 승부처
이 물건의 표면 가격은 109,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금이 120,000,000원이므로, 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 120,000,000원 기준으로 봐야 합니다. 이 기준은 최근 실거래 평균 93,166,666원의 128.8%로, 가격 메리트가 아니라 시세 상단 부담입니다. 다만 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 큰 예외입니다. 확약이 실제로 임차권등기 말소와 인수 배제를 보장한다면 주된 인수 리스크는 실질 0원*으로 줄어듭니다. 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 안 되고, 확약서 원문 확인 전에는 보수적으로 봐야 합니다.
