106,820,000원
인천지방법원 2026타경501367. 부평동 에이치비엘림캐슬 3층 303호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이상걸이며 2022.03.05. 매매를 원인으로 2022.04.05. 소유권을 이전받았고 거래가액은 232,000,000원입니다. 2017년 신한은행 근저당 132,000,000원은 2022.04.05. 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 2026.01.22. 인천신용보증재단 가압류보다 앞선 임차관계입니다. 주은솔은 2022.08.12. 전입·점유, 2022.08.01. 확정일자, 보증금 220,000,000원의 임차권자로 등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 원칙적으로 매각으로 없어지지 않는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 주은솔에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
문제는 확약 밖에 있는 이병직입니다. 2025.05.07. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없어 낙찰자의 최종 실질취득액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 3층 303호 · 인천광역시 부평구 장제로102번길 19 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이상걸 · 2022.03.05. 매매 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.03. |
① 권리 흐름 — 2026년 가압류보다 앞선 임차권이 핵심
2017년 신한은행 근저당은 2022.04.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2026.01.22. 인천신용보증재단 가압류 31,414,300원이며, 이후 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 주은솔의 주택임차권등기는 2024.06.27.로 기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주은솔 | 2022.08.12. | 2022.08.01. | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 이병직 | 2025.05.07. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 확인 필요 |
② 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,820,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정은 74,774,000원(34.3%), 그 다음은 52,341,800원(24.01%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 더 중요한 점은 보증금 미상 점유자 이병직이 남아 있다는 것입니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다. 현재 확정 가능한 실질취득의 하한은 최저가 106,820,000원이지만, 이병직에 관한 승계금액이 확인되면 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 주은솔 보증금 | 220,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,414,300원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 주은솔의 미배당액은 115,475,480원으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 주은솔에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 계산은 이병직의 보증금이 확인되지 않은 상태이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남측 인근이며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 가장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 남측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반·차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 등을 종합해 통상적인 내부 상태로 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이병직 보증금 확인이 최우선. 2025.05.07. 전입 사실이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 승계금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주은솔 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인의 소유권 취득과 임차권 말소까지 연결되는 조건인지 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 가점 금지. 감정가 대비 49%이지만 실거래 비교자료가 없고 미상 임차인이 남아 있어 ‘싸다’는 판단을 할 수 없습니다.
- 호수 불일치 확인. 주소·등기상 3층 303호와 감정요항 구조 설명의 5층 501호가 일치하지 않습니다.
- 폐문부재 확인. 내부 직접 확인이 이루어지지 않았으므로 점유자·내부상태·실제 사용현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약 밖 임차인”
이 사건의 표면만 보면 감정가 218,000,000원이 두 차례 유찰되어 106,820,000원까지 내려온 저가 구간처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 낙찰가보다 먼저 임차관계를 봐야 합니다. 주은솔은 220,000,000원의 선순위 임차권을 갖고 있어 원칙상 현재 회차에서 115,475,480원의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조지만, 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 이 사건 전체가 ‘인수 0원’이 되는 것은 아닙니다. 2025.05.07. 전입한 이병직의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 자료만으로 총 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 여기에 감정자료의 호수 불일치와 내부 미확인까지 겹칩니다. 결론은 주은솔 권리는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인 전에는 저가 낙찰로 단정할 수 없는 물건입니다.
