창원지방법원 2025타경10399. 밀양시 산외면 남기리 429의 기타 + 토지 물건입니다. 등기부상 소유자는 이재철이며, 말소기준권리는 2008.01.15. 농업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이상범 근저당권과 수협은행·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·경남신용보증재단· 기술보증기금·농협은행 주식회사의 가압류, 기술보증기금 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 정리하기에는 위험합니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명이라고 명시돼 있고, 제시외 건물 일부와 물건 일부가 매각에서 제외됩니다. 특히 제시외 건물은 무허가 건물로 보인다는 사실조회회신 내용까지 있어, 실제 사용·점유·철거 및 토지 이용관계는 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10399 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산외면 남기리 429 |
| 등기 대상 | [건물] 경상남도 밀양시 산외면 남기리 429 제가동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 잡종지 · 토지면적 1,586.0㎡ |
| 소유자 | 이재철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,652,000원 / 141,439,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 83,514,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2008.01.15. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2011.01.10. 이만행의 소유권이전청구권 가등기는 2015.03.23. 이미 말소됐습니다. 2024.11.22. 이상범 근저당권 100,000,000원과 이후 가압류 5건, 기술보증기금 가처분, 2025.07.14. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도행 | 나동 | 2025.05.21 | 미상 | 100,000원 | 2025.08.04 | 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 이도행의 전입일은 2025.05.21.로 말소기준권리인 2008.01.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.04. 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 배당 — 현재 최저가에선 후순위 대부분 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,146원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이상범 | 100,000,000원 | 42,658,854원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 9,936,755원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 39,747,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,753,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 148,880,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,847,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 141,439,000원 가정. 총 채권액 426,164,384원 중 예상배당은 138,658,854원이며 미배당액은 287,505,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 제외·법정지상권 — 이 사건의 진짜 리스크
- 제시외 건물. 제시외 건물(1-1~1-5) 및 물건(1-6)은 매각에서 제외됩니다.
- 최저가 영향. 최저매각가격은 매각 제외 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격입니다.
- 소재불명. 목록 2~3은 현황 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 타지상 소재. 제시외 건물(1-4)는 일부 타지상에 소재합니다.
- 무허가 확인. 2026. 1. 19.자 사실조회회신서에 따르면 제시외 건물(1-1~1-5)는 무허가 건물인 것으로 보입니다.
- 접도구역. 목록 1 일부는 접도구역에 저촉됩니다.
⑤ 토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남계저수지 북동측 인근이며, 취락·농경지·임야·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 잡종지, 면적 1,586.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 규제. 접도구역 저촉, 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 접함·포함 사항이 있습니다.
- 공시지가. 121,600원/㎡입니다.
- 현장조사. 폐문 부재로 외부관찰 등에 의거 일반적 상태를 기준으로 기재됐으므로 목적물 현상 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 매각 제외 건물의 소유·설치 경위와 토지·건물 관계를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 대상 경계 확인. 제시외 건물(1-1~1-5), 물건(1-6), 소재불명 목록 2~3이 무엇인지 현장에서 경계를 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이도행은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 범위와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 접도구역 확인. 목록 1 일부가 접도구역에 저촉되므로 토지 이용계획과 실제 개발·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 무허가 건물 확인. 제시외 건물(1-1~1-5)의 무허가 여부와 철거·존치 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트 자체를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건은 등기 순위만 보면 이해하기 쉽습니다. 2008.01.15. 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이도행도 전입이 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 평가하는 핵심은 미배당 채권이 아니라 매각 제외 지상건물과 법정지상권 성립 여부입니다. 제시외 건물 다수가 매각에서 제외되고 무허가 건물로 보이며, 일부 물건은 소재불명, 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다. 최저가는 이미 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만 실거래 시세 근거도 없습니다. 따라서 가격 할인만으로 위험을 상쇄했다고 판단하기보다, 현황·경계·건물 소유관계와 법정지상권 가능성을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
