인천지방법원 2026타경501387. 주안지웰에스테이트 102동 24층 오피스텔2404호, 전용 23.2701㎡ 물건입니다. 감정가는 100,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김동권이며 2021.06.11. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 147,000,000원의 처리입니다.
조연기는 2022.06.28. 확정일자를 받고 2022.07.18. 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 2024.01.19. 인천신용보증재단 가압류보다 앞서므로 자료상 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 49,000,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 이 임차인에게 배당되고 99,282,000원이 미배당으로 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 조연기 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약이 없었다면 낙찰가를 더 낮춰도 미배당 인수액이 커지는 구조이므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형이었지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득가는 현재 최저가 49,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 24층 오피스텔2404호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.2701㎡ · 34층 건물 중 24층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김동권 (2021.06.11. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.19. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 · 34,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2019.11.01. 설정된 신한은행 근저당권 97,200,000원은 2021.05.24. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.01.19. 인천신용보증재단 가압류입니다. 이후 한국캐피탈, 오케이저축은행, 롯데캐피탈의 가압류와 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인·점유자 2명
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조연기 제24층 제2404호 23.2701㎡ 전부 | 2022.07.18 | 147,000,000원 | 2022.06.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 임진교 | 2026.02.13 | 미상 | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 확약 적용 밖 |
임진교의 전입일은 2026.02.13.으로 말소기준권리 2024.01.19.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로, 조연기에 관한 말소동의 확약이 임진교에게까지 확대 적용된다고 볼 수는 없습니다. 확약 밖 점유관계는 별도로 확인해야 할 잔여 리스크입니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 격차는 크지만 시장은 하락 중
주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡ 최근 거래를 보면, 전체 12건 평균은 95,083,333원이지만 과거 129,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 90,500,000원, 최신 거래 88,000,000원, 그리고 최근 추세 -9.2%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.27㎡ | 6건 | 90,500,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 54.1%입니다. 조연기 임차권에 대한 확약이 유효하다면 실질취득도 49,000,000원이므로 최신 거래 88,000,000원과 최근 평균 90,500,000원보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래군이 100,000,000원에서 88,000,000원 수준으로 내려왔고, 최근 구간이 이전 구간보다 -9.2%인 하락 추세이므로 과거 전체 평균 95,083,333원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 확약이 없다면 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 99,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 113,717,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 123,822,180원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 규모에 묶이는 구조입니다. 이 사건도 확약이 없다면 같은 유형입니다. 따라서 49,000,000원이라는 최저가만 떼어 놓고 가격 메리트를 말해서는 안 됩니다. 이 리포트에서 49,000,000원을 실질취득가로 보는 이유는 오직 조연기 임차권에 대한 말소동의 확약이 존재하기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 조연기 보증금 | 147,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,160,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 6,832,896원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 29,683,361원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 41,876,460원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 데이터 자체는 조연기 보증금 부족분 99,282,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 조연기 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 조연기 임차권에 관한 것이므로 임진교의 미상 점유관계까지 해소하는 것으로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시민공원역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.10.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 34층 건물 중 24층 오피스텔입니다. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 5,743,000원/㎡, 토지는 3,633.7㎡의 사다리형 평지입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 186세대, 전용 23.27㎡ 오피스텔로 최근 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 12개월 평균 90,500,000원, 최신 88,000,000원이며 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질취득 49,000,000원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 전제로 합니다. 적용 대상, 조건, 말소 절차를 매각물건명세서 원문과 제출서류에서 대조해야 합니다.
- 임진교 점유관계 확인. 전입일은 2026.02.13.으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 밖 점유자이므로 현황조사와 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 구간 -9.2% 하락을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 낮은 최저가와 별개로 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장방문 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 공부와 유사물건 평가전례 등을 참고해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약의 효력”이 먼저다
표면적으로는 감정가 100,000,000원짜리 오피스텔이 49,000,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 90,500,000원의 54.1%라 가격만 보면 분명 큰 격차가 있습니다. 그러나 조연기의 보증금은 147,000,000원이고 대항력도 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액만 99,282,000원이며, 추가 유찰 시에도 113,717,400원, 123,822,180원으로 오히려 커집니다.
이 구조를 뒤집는 것이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 이를 반영하면 조연기 관련 실질 인수는 0원이고 실질취득은 49,000,000원이 됩니다. 다만 그 확약 밖에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임진교가 남아 있고, 실거래 시장도 최근 -9.2% 하락 중이며 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 확약과 잔여 점유관계를 원문으로 확인한 뒤에야 그 가격이 진짜가 되는 사건입니다.
