71,540,000원
인천지방법원 2026타경501532. 계양구 동양동 힐타운 시동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이번 사건의 권리분석은 단순히 “2회 유찰돼 49%까지 떨어졌다”로 끝낼 수 없습니다. 을구 5번 송정숙의 주택임차권이 전입·확정일자를 갖춘 채 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이기 때문입니다.
송정숙의 임차보증금은 130,000,000원이고 현재 회차 매각가정액은 71,540,000원입니다. 집행비용 1,687,720원을 제외한 69,852,280원이 우선배당돼도 60,147,720원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 4층401호 · 도로명 인천광역시 계양구 둥그재산길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김현준 (2022.12.07. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 근저당은 이미 말소됐습니다. 인천수산업협동조합의 을구 1번 근저당은 2012.04.02. 말소됐고, 도드람양돈협동조합의 을구 3번 근저당도 2022.11.08. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 선언된 말소기준은 2026.02.23. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 송정숙은 2022.10.17. 확정일자, 2022.11.07. 전입·점유개시, 임차보증금 130,000,000원이며 2024.11.13. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 명의의 중복 임차신고는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송정숙 제4층 제401호 44.07㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.11.07 2022.10.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
* 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서를 반영한 결과입니다. 배당모델상 확약 미반영 원칙금액은 현재 회차 60,147,720원입니다.
② 가격 판단 — 49%라고 바로 ‘싼 물건’은 아니다
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 2회 유찰된 숫자만 놓고 보면 가격 하락 폭은 큽니다. 그러나 이번 자료에는 동일·인근 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 71,540,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
현재 소유자 김현준의 2022.12.07. 등기상 거래가액은 130,000,000원이지만, 이는 과거 소유권 취득가격으로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 60,147,720원 | 130,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 81,223,404원 | 130,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 95,976,383원 | 130,000,000원 |
확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지므로, 낮은 최저가 자체가 실질 취득비용을 그만큼 낮춰주지 않습니다. 이번 사건은 그 선순위 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권 실질 인수 0원*으로 처리되는 점이 결정적인 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 임차인 송정숙 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 송정숙의 보증금 부족분은 60,147,720원입니다. 아래 배당표·차트는 제공된 배당계산의 원칙 금액을 그대로 표시하며, 매수인 실질 인수 판단에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 별도로 반영해 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양중학교 남서측 인근. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(2025.07.28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 을구 5번 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 금액 인지. 확약을 제외한 원칙 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 60,147,720원입니다. 확약 확인이 빠지면 권리판단이 완전히 달라집니다.
- 실제 임차인 1명. 송정숙 보증금 130,000,000원이며 전입 2022.11.07, 확정일자 2022.10.17, 주택임차권등기 2024.11.13입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 인근 도시형생활주택·다세대의 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 이유 점검. 권리 문제뿐 아니라 다세대의 환금성·수요·물건 상태 등 가격 외 요인도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 146,000,000원에서 71,540,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아니라 보증금 130,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 60,147,720원의 미배당 인수 위험이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 71,540,000원*으로 판단합니다.
다만 가격 쪽은 별개입니다. 최근 실거래 비교근거가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 바꿔 읽을 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 도시형생활주택(단지형다세대)라는 점까지 고려하면, 권리는 확약 확인을 전제로 정리되지만 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
