인천지방법원 2026타경501532. 계양구 동양동 힐타운 시동 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 최저가가 모두 146,000,000원인 신건이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 130,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김현준 씨이며, 2022.12.07 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원으로 기재되어 있습니다.
이 사건은 “대항력 있는 임차권등기”가 보이지만, notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있는 구조입니다. 따라서 임차인 보증금이 낙찰가보다 커질 수 있는 회차에서도, 그 임차권에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 확약은 을구 5번 주택임차권등기에 한정됩니다. 확약 밖 선순위 권리, 임대관계 미상 부분, 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김현준 (2022.12.07 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 선순위 기록은 원본 대조
자료상 priority basis는 2026.02.23 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그 이전에 을구 1번 인천수산업협동조합 근저당권, 을구 3번 도드람양돈협동조합 근저당권, 을구 5번 송정숙 주택임차권이 등장합니다. 다만 을구 2번과 을구 4번에는 각각 근저당권 말소 기록도 함께 기재되어 있어, 실제 잔존 권리와 말소 범위는 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 0건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송정숙 | 제4층 제401호 44.07㎡ 전부 | 130,000,000원 | 전입 2022.11.07 확정 2022.10.17 | 2024.11.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
송정숙 씨는 tenants 데이터에서 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 표시됩니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 합산할 다른 승계 신고가 없으며, 임차권등기와 매각물건명세서가 출처로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 송정숙 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 전입 2022.11.07 / 확정 2022.10.17 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 509,600,000원 | 13,156,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 도드람양돈협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구액은 795,600,000원, 채권자 총 배당은 13,156,000원, 미배당은 782,444,000원입니다. distribution 데이터의 매수인 인수액은 현재 회차 기준 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 전 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,000,000원 | 13,156,000원 | 782,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,800,000원 | 0원 | 795,600,000원 | 15,635,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,440,000원 | 0원 | 795,600,000원 | 38,641,920원 |
* 위 “확약 전 룰상 인수”는 tenants·scenarios 데이터상 대항력 임차권의 미배당 인수 가능액입니다. notes의 말소동의 확약서를 반영하면 송정숙 임차권에 한한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 동양동 소재 “동양중학교” 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중이고, 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접하였습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있음으로 단정해서는 안 되며, 현황조사·명세서 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. notes의 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 5번 주택임차권등기 말소에 충분한지, 조건·범위·제출 주체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 권리 확인. 확약은 송정숙 임차권에만 적용됩니다. 을구 1번·3번 근저당 기록과 말소기록의 실제 잔존 여부를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조 확인. 현재 회차 배당표상 주택도시보증공사의 신청채권 130,000,000원은 예상배당 0원입니다. 경매 진행 동기와 권리정리 구조를 반드시 점검해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 데이터에 실거래 표본이 없으므로 최저가 146,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실질취득은 확약 반영 기준 146,000,000원입니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 말소동의 확약이 있더라도 점유 이전, 인도, 이사 협의는 별도의 실무 리스크입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 따른 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도, 확약 밖 권리는 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 주택임차권등기 때문에 인수형으로 보입니다. 보증금은 130,000,000원이고, 전입은 2022.11.07, 확정일자는 2022.10.17입니다. 보통은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
문제는 그다음입니다. 확약은 임차권 하나를 정리하는 장치이지, 배당표상 미배당 782,444,000원이나 선순위 등기 기록의 원본 대조 리스크까지 없애 주지는 않습니다. 결론은 명확합니다. 임차권은 확약 확인 시 통과, 선순위·배당 구조는 보류. 최저가가 신건 감정가와 같다는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 확약서와 등기 원본 확인이 끝난 뒤에야 판단할 수 있는 권리확인형 물건입니다.
