인천지방법원 2026타경501536. 구월동 위너스타워 1동 3층 306호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 143,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 70,070,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차권의 선후관계가 먼저입니다. 임차인 김태우는 2022.04.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.28입니다. 현재 말소기준으로 제시된 우리금융캐피탈 가압류는 2024.07.30이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
임차보증금은 171,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 70,070,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,661,260원 이후 임차인에게 68,408,740원이 배당되고, 나머지 102,591,260원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 70,070,000원이 아니라 실질취득 172,661,260원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1136-3 1동 3층306호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 3층 306호 · 43.00㎡ · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박재호 (2022.05.12. 거래가 179,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리분석의 기준점은 2024.07.30 우리금융캐피탈 가압류 31,290,963원입니다. 이보다 앞선 2022.04.28에 김태우가 전입·점유했고, 2024.05.21에는 보증금 171,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기된 임차권은 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2017년 중소기업은행 근저당과 수협은행 근저당은 이미 각각 말소됐고, 부평구 압류들도 2025.04.11 해제로 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태우 | 3층 306호 43.00㎡ 전부 | 171,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.03.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
김태우는 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 배당액으로 보증금 전액을 충당하지 못하면 그 부족분이 남습니다. 현재 회차에서는 임차인 예상배당 68,408,740원, 미배당 인수 102,591,260원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계 임차인으로 별도 중복 계상된 사람은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
위너스타워의 최근 거래 10건 전체 평균은 165,300,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 192,000,000원·195,000,000원·200,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 146,500,000원, 최신 거래는 2025.06의 145,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래보다 -13.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 41.91㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 39.01㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2024.01 | 40.21㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 38.78㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 38.78㎡ | 11 | 151,000,000원 |
| 2022.07 | 43.00㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.01 | 44.29㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 41.39㎡ | 8 | 192,000,000원 |
| 2021.10 | 41.39㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 41.39㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 146,500,000원 |
현재 최저매각가 70,070,000원 자체는 최근 12개월 평균의 47.8%이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실질취득은 172,661,260원이므로 최근 12개월 평균 146,500,000원과 최신 거래 145,000,000원보다 높습니다. 게다가 거래 흐름 자체가 -13.8%로 내려온 상태라 과거 전체 평균 165,300,000원을 기준으로 가격 가점을 줄 이유도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 임차인 김태우 보증금 | 171,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 31,290,963원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 김태우 보증금 부족분 102,591,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,070,000원 | 102,591,260원 | 172,661,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 123,233,882원 | 172,282,882원 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 137,683,717원 | 172,018,017원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 70,070,000원 → 49,049,000원 → 34,334,300원으로 낮아지지만, 인수액은 102,591,260원 → 123,233,882원 → 137,683,717원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 약 172,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 14층 건물 내 3층 306호입니다. 사용승인일은 2017.07.26입니다.
- 입지. 인천광역시청 남동측 인근으로 오피스텔·사무소·상가 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천시청역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화설비, 개별난방, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 위너스타워는 48세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다.
- 가격 흐름. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -13.8%로 하락한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 현재 70,070,000원은 실제 취득원가가 아닙니다. 임차보증금 미배당 인수를 합친 172,661,260원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김태우 임차권 확인. 전입 2022.04.28, 확정 2022.03.28, 보증금 171,000,000원, 배당요구가 확인됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 효력·조건과 대항력 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 172,000,000원대입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 146,500,000원, 최신 거래는 145,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -13.8%입니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,007만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 70,070,000원이지만, 실제 판단의 중심은 임차보증금 171,000,000원입니다. 김태우의 전입·점유와 확정일자는 2024.07.30 말소기준 가압류보다 빠르고, 현재 회차 배당만으로 보증금을 전액 회수하지 못합니다. 그 결과 미배당 인수액이 102,591,260원, 실질취득이 172,661,260원으로 올라갑니다.
최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원, 최신 거래 145,000,000원보다 실질취득이 높고, 시장 흐름도 -13.8% 하락입니다. 3회·4회 유찰이 이어져도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 전체 부담은 약 172,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 가격 하락 효과가 제한되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 조건 기준 결론은 가격·권리 모두 보수적 접근입니다.
