창원지방법원 2025타경12155. 창원시 성산구 상남동 위드필타워 1층 112호로, 감정평가상 제2종근린생활시설인 사무소로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 457,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 223,930,000원까지 내려왔습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로, 실질취득액은 최저가와 같은 223,930,000원입니다.
다만 등기 흐름은 한 번 끊어 읽어야 합니다. 2017년 거창사과원예농업협동조합 근저당과 2018년 경남은행 근저당은 2020년 임의경매 매각으로 말소됐고, 하영아가 2020.07.09 소유권을 취득하면서 같은 날 국민은행 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실질적으로 기준이 되는 권리는 2020.07.09 국민은행 근저당으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12155 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 73-2 위드필타워 제1층 제112호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 21층 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 하영아 (2020.07.09 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 223,930,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 청구액 | 191,245,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2020년 국민은행 근저당
현재 소유자인 하영아 명의에서는 2020.07.09 국민은행 근저당 256,800,000원이 가장 먼저 설정됐고, 2023.10.16 정성진 근저당 110,000,000원이 뒤를 잇습니다. 이후 2025년에 가압류와 압류가 연속해서 붙었고, 2025.09.22 유케이제십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 해석 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐이다
현재 최저가는 223,930,000원으로 감정가 457,000,000원의 49%입니다. 인수액이 없으므로 낙찰가와 실질취득액은 동일합니다. 하지만 동일 용도·동일 상권의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 제시되지 않아, 223,930,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
회차별 최저가는 현재 223,930,000원에서 3회 유찰 시 156,751,000원, 4회 유찰 시 109,725,700원으로 낮아집니다. 그러나 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 2,673,500,518원에서 2,739,739,012원, 2,786,105,958원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 유찰 횟수 자체가 환금성과 수요를 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,935,020원 |
| 2. 근저당 · 거창사과원예농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 219,994,980원 |
| 3. 근저당 · 경남은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 위드필타워번영회 | 4,004,580원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 국민은행 | 256,800,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 정성진 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 염인후·염동인 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 | 12,475,171원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 52,994,441원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 국민은행 | 6,704,787원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 오케이캐피탈 | 14,516,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총채권액 2,893,495,498원, 예상 배당액 219,994,980원, 미배당액 2,673,500,518원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 경매로 말소된 근저당권이 포함된 계산이므로 실제 배당순위는 반드시 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 위드필타워 21층 건물 내 1층 112호로, 제2종근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 롯데백화점 남측 인근이며 주변은 업무용 빌딩과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 남동측 대로3류와 북서측 소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거형이 아닌 사무소이고 이미 2회 유찰된 만큼, 실제 상가·업무시설 매수수요와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2020.07.09 국민은행 근저당이 현재 소유자 명의의 최초 담보권인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 대조. 2020년 매각으로 말소된 2017년·2018년 근저당권이 예상배당에 포함돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 상남동 업무시설·근린생활시설의 최근 거래가를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 보증금·월세·공실기간·관리비를 조사해 취득가 223,930,000원에 대한 수익률을 계산하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 사무소로 이용 중이므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 재확인하세요.
- 세금 확인. 2025.04.15 수원시 압류의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비와 장기 체납액, 번영회 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 매각 상태 확인. 매각기일 2026.07.15 이후 변경·연기·취하·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 긍정적인 부분은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서, 낙찰가 223,930,000원이 곧 실질취득액입니다. 현재 소유권 취득 이후 설정된 담보권과 가압류·압류도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하기에는 근거가 부족합니다. 이미 2회 유찰된 1층 사무소이고, 최근 실거래와 임대수익 비교가 확인되지 않았습니다. 여기에 과거 경매로 말소된 권리가 배당 계산에 포함된 불일치도 있습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격 메리트는 보류”입니다. 실제 가치는 주변 업무시설 거래가, 임대수익, 공실 위험과 현재 배당순위를 재검증한 뒤 판단해야 합니다.
