인천지방법원 2026타경501570. 인천 미추홀구 주안동 ‘베스티움’ 8층 810호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신경식이고 2022년 6월 22일 매매를 원인으로 거래가액 84,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 중요한 권리는 2024년 9월 27일 등기된 조미리의 주택임차권입니다. 임차보증금은 81,000,000원, 주민등록·점유개시일은 2022년 6월 20일, 확정일자는 2022년 5월 24일입니다.

이 사건은 기존 신한은행 근저당이 2022년 6월 2일 이미 말소된 뒤 진행되는 강제경매입니다. 따라서 자료상 말소기준 역할을 하는 것은 2026년 2월 24일 강제경매개시결정이고, 조미리 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 조미리 임차권에 한해서는 인수 위험을 실질적으로 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

확인되는 실제 임차인은 조미리 1명입니다. 보증기관 승계 중복신고로 표시된 사람이 별도로 존재하지 않으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 조미리는 2022년 6월 20일 전입·점유했고, 2022년 5월 24일 확정일자를 갖췄으며 2024년 9월 27일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 대항력 있는 인수형 임차인입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 이미 최근 평균보다 높다

베스티움은 149세대, 2012년 10월 31일 사용승인된 오피스텔입니다. 대상 면적 19.315㎡와 매칭되는 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 40,446,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 40,000,000원입니다.

현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균 40,446,666원의 101.8%입니다. 평균보다 약 713,334원 높고, 최신 거래 40,000,000원보다도 1,160,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다. 확약을 반영한 실질취득가 자체가 최근 시세 이상이기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

배당계산상 조미리 보증금 미배당액은 40,980,880원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 구조 — 더 내려가도 확약 전 인수액은 커진다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 상쇄되는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 조미리 임차권 말소동의 확약서가 있으므로 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 즉 현재 판단의 승부처는 권리보다는 실제 낙찰가격입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 소형 오피스텔로 접근해야 합니다.
• 입지. 주안역 북서측 인근이며 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 810호이며, 승강기·소화전·화재탐지·경보·바닥난방 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 남측 중로변에 접합니다. 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 베스티움은 149세대이며 최근 거래가 35,000,000원부터 50,000,000원까지 분포합니다. 경매물건 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%가 제시되어 가격 민감도가 큰 물건으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 조미리 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 대조해야 합니다.
• 확약의 범위 구분. 확약은 조미리 임차권에만 적용됩니다. 다른 권리나 별도 점유자에게 자동 확대되는 것은 아닙니다.
• 시세 상한 엄수. 실질취득 41,160,000원은 최근 평균 40,446,666원과 최신 거래 40,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 높이지 마세요.
• 오피스텔 환금성. 149세대 소형 오피스텔이고 경매 평균 유찰 3.4회가 제시되어 있습니다. 실수요·임대수요·재매각 속도를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
• 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재 등으로 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 판단을 해야 합니다.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건의 첫인상은 복잡합니다. 보증금 81,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 미배당액 40,980,880원이 계산되기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 조미리 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.

그다음부터는 가격만 보면 됩니다. 현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균 40,446,666원의 101.8%이고, 최신 거래 40,000,000원보다도 높습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%라는 숫자가 눈에 띄지만, 최근 시세 기준으로는 아직 할인 매력이 확인되지 않습니다. 평균 유찰 3.4회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면 이 물건은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.