인천지방법원 2026타경501572. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 14층 건물 중 9층 오씨907호입니다. 현재 소유자는 신경식으로 2022.10.21 매매, 거래가액 255,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가 자체보다 대항력 있는 임차권의 인수 여부입니다. 이주희는 2022.10.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.26이며 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준인 2023.11.13 남동구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저매각가 100,450,000원 가운데 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 이주희 보증금에 우선배당되고, 부족분 151,756,300원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 이주희 임차권의 매수인 부담은 규칙상 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501572 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 109-1 리코팰리스 주건축물 1동 9층 오씨907호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 간석로 2 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 66.211㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 신경식 · 2022.10.21 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 임차권이 핵심
2015.09.24 설정된 신한은행 근저당권 108,000,000원은 2017.12.15 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.11.13 남동구 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이주희의 실제 전입·점유가 2022.10.07로 말소기준권리보다 앞서기 때문에 등기순위만 보고 단순 소멸로 끝낼 수 없고, 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 2022.10.07 / 2022.08.26 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 |
| 임동한 | 2025.10.13 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 대항력 기준 인수 없음 |
임동한은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입일 2025.10.13이 말소기준권리 2023.11.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 입찰 전 명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 확인된 전입관계만으로는 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조여서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 산식도 매각가 100,450,000원에 미배당 151,756,300원이 붙습니다. 그러나 이주희 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출됐으므로 실질취득은 최저매각가 100,450,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 66.21㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 70.27㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2022.10 | 66.21㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 70.27㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 66.21㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.211㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
전체 5건 평균은 243,200,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 200,000,000원이며, 실질취득 100,450,000원은 최근 시세의 50.2%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -21.3%로 하락 방향이므로, 과거 255,000,000원·280,000,000원· 283,000,000원 거래를 근거로 현재 가치를 높여 잡는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 250,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 이주희 보증금 부족분은 151,756,300원으로 계산되지만, 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실제 배당은 조세채권 등의 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총액은 낮아지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 151,756,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 181,350,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,220,500원 | 202,065,469원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형이며 북측·동측·서측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,500,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 리코팰리스는 52세대, 사용승인일은 2015.08.28이며 확인된 실거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이주희 관련 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 임동한 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 현황조사상 임동한이 확인되므로 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -21.3%이므로 과거 고가 거래 평균 243,200,000원을 현재 가격 기준으로 삼지 않습니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 2회 유찰이고 리코팰리스 경매 통계상 평균 유찰도 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “인수 0의 근거”를 함께 확인
이 물건은 숫자만 보면 감정가 205,000,000원에서 최저가 100,450,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 50.2%입니다. 하지만 대항력 있는 이주희의 보증금 250,000,000원이 존재해 원래는 단순한 저가 경매가 아닙니다. 현재 회차 배당 산식만 보면 151,756,300원이 미배당되기 때문입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약에 따라 이주희 임차권 인수는 실질 0원으로 보고, 임동한 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 그래서 현재 실질취득은 100,450,000원으로 판단할 수 있습니다. 다만 최근 가격 추세 -21.3%, 2회 유찰, 매각률 0.0%라는 시장 신호가 함께 존재합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리되고, 가격은 최근 거래 대비 낮지만 환금성과 하락 추세를 반드시 같이 보는 물건입니다.
