인천지방법원 2026타경501573. 인천 미추홀구 주안동 필하우스2 2층 203호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2025.01.07 등기된 김상용의 주택임차권입니다. 임차보증금은 164,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2022.10.20, 확정일자는 2022.10.13이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당계산에서는 보증금 중 62,153,400원이 배당되고 부족분 101,846,600원이 형식상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김상용 임차권으로 인한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 문제는 이 확약이 김상용에게만 적용된다는 점입니다. 현황조사에는 별도로 PAK SVETLANA가 2025.06.04 전입한 것으로 조사됐고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 하므로 최종 실질취득액 역시 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501573 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경원대로851번길 39 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 65.06㎡ · 15층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 신경식 · 2022.10.08 매매 · 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 임차인 위험을 따로 봐야 한다
2010.10.27 설정됐던 옹진수산업협동조합 근저당권 117,000,000원은 2016.07.15 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.02.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며 이후 2026.04.22 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 김상용의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 존재해 원칙적으로 인수 대상이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김상용에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사상 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상용 | 2022.10.20 | 164,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| PAK SVETLANA | 2025.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김상용은 2층 203호 65.06㎡ 전부에 대해 임차권등기를 마쳤고, 임대차계약일자는 2022.10.08, 확정일자는 2022.10.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.20입니다. 배당요구도 2025.01.07 확인됩니다. 반면 PAK SVETLANA는 현황조사에서 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 내용이 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 45.5%보다 중요한 것은 미상 인수와 하락 추세
필하우스2의 최근 12개월 실거래는 4건, 평균 140,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.08의 150,000,000원이고 현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 45.5%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다.
그러나 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래보다 -30.1% 낮은 추세로 나타납니다. 전체 12건 평균 180,166,666원에는 2022년과 2023년의 200,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있어, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해야 합니다. 여기에 PAK SVETLANA의 보증금이 미상인 만큼, 63,700,000원만 보고 최종 실질취득액이 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 69.13㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 69.13㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 69.13㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 69.13㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 69.13㎡ | 12 | 229,000,000원 |
| 2022.10 | 65.06㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.08 | 69.13㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 65.44㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 65.44㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 69.13㎡ | 11 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 140,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 김상용 보증금 | 164,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김상용의 미배당액은 101,846,600원이며 형식상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 김상용에 대한 실질 인수는 0원입니다. PAK SVETLANA의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김상용 인수는 늘어도 확약 반영 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 형식상 김상용 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 101,846,600원 | 확약 반영 김상용 실질 인수 0원 · PAK 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 120,612,620원 | 확약 반영 김상용 실질 인수 0원 · PAK 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 133,748,835원 | 확약 반영 김상용 실질 인수 0원 · PAK 미상 |
김상용만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분은 증가하지만, 말소동의 확약서 때문에 그 증가분을 매수인의 실질 부담으로 보지 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 회차별 가격판단의 핵심은 김상용 부족분이 아니라 PAK SVETLANA의 미상 보증금이 실제로 승계되는지 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석바위사거리 북서측 인근이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 석바위시장역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2010.04.23입니다. 급배수·위생·E/V·옥외기계식주차·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,515,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 필하우스2는 19세대 규모이며 최근 거래 추세가 -30.1%로 과거 대비 하락한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- PAK SVETLANA 보증금 확인이 최우선. 현재 최저가보다 먼저 확인해야 할 숫자입니다. 보증금이 미상이므로 최종 실질취득액도 미확정입니다.
- 김상용 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 3번 임차권을 실제로 말소하는 조건과 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약을 다른 점유자에게 확대 적용 금지. 김상용 부분의 실질 인수 0원 판단은 PAK SVETLANA에게 적용되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 140,000,000원, 최신 거래 150,000,000원과 함께 -30.1%의 최근 추세를 입찰 상한 판단에 반영해야 합니다.
- 최저가 45.5%만 보고 싸다고 단정 금지. 미상 인수액이 확인된 뒤 실질취득액을 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나는 아직 숫자가 없다”
이 물건의 핵심은 감정가 130,000,000원이 63,700,000원까지 떨어졌다는 사실 자체가 아닙니다. 김상용의 164,000,000원 임차보증금은 원래라면 현재 회차에서 101,846,600원이 매수인에게 남는 대항력 인수형 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김상용 부분은 실질 0원으로 정리됩니다.
그럼에도 바로 ‘인수 0원·시세 대비 45.5%의 초저가’라고 결론내릴 수 없는 이유는 PAK SVETLANA입니다. 2025.06.04 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 확약 대상도 아닙니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 150,000,000원에 비해 최저가는 크게 낮지만 시장 자체도 -30.1% 하락 추세입니다. 따라서 결론은 김상용 권리는 해소, 가격은 낮음, 그러나 미상 임차인 확인 전에는 실질취득액 미확정입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 PAK SVETLANA의 임대차관계를 숫자로 확정하는 데 있습니다.
