창원지방법원 2025타경12168. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 1201동 5층 502호, 전용 80.7474㎡ 아파트입니다. 소유자 장윤미는 2023년 3월 16일 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 4월 25일 권병관 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리지만, 임차인 송영희는 그보다 앞선 2022년 9월 19일 점유를 시작하고 2022년 9월 20일 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다.
따라서 을구 10번 주택임차권등기의 등기일이 2024년 9월 24일이라는 이유만으로 후순위 권리처럼 보면 안 됩니다. 임차인의 대항력 기준일은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 기재돼 있습니다. 현 회차에서는 임차보증금 중 37,087,850원만 배당되고, 나머지 127,912,150원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 806-3 월산마을부영아파트 제1201동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.7474㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 장윤미 (2023.03.16. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 38,175,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 계약·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송영희 1201동 502호 건물 전부 | 계약 2022.09.07 점유 2022.09.19 전입·확정 2022.09.20 | 165,000,000원 차임 없음 | 배당요구 있음 2024.09.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 127,912,150원 |
송영희는 전입신고·확정일자·점유가 모두 말소기준권리인 2023년 4월 25일 근저당권보다 앞섭니다. 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 보증금이 매각대금을 훨씬 초과해 전액 회수가 불가능합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
월산마을12단지부영2차 전용 80.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 143,875,000원, 거래 범위는 120,000,000원~177,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 7월 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.75㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 8 | 177,500,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 80.75㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2025.11 | 80.75㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.75㎡ | 12건 | 143,875,000원 |
현 회차 실질취득 166,087,150원은 최근 12개월 평균보다 22,212,150원 높고, 최신 거래보다 31,087,150원 높습니다. 감정가 159,000,000원과 비교해도 7,087,150원 높은 수준입니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 26.5%라는 수치만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합산한 실질취득가입니다.
④ 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 고정된다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가의 24.01% | 38,175,000원 | 127,912,150원 | 166,087,150원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 26,722,500원 | 139,158,505원 | 165,881,005원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% | 18,705,750원 | 147,030,954원 | 165,736,704원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 임차인이 경매절차에서 받는 배당액도 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인 인수액이 증가하므로 총부담은 165,000,000원 안팎에 사실상 고정됩니다. 현재 회차 실질취득이 보증금보다 1,087,150원 높은 것은 매각대금에서 먼저 공제되는 집행비용 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 38,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,150원 |
| 1. 임차인 송영희 보증금 | 165,000,000원 | 37,087,850원 |
| 2. 근저당권 · 권병관 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 송영희의 미배당 보증금 127,912,150원은 매수인이 인수합니다. 근저당권자 권병관과 신청채권자 주택도시보증공사는 현 회차 가정에서 배당받지 못하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월산중학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 12층 건물 중 5층이며, 급배수·위생·승강기·소방·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로가 개설돼 있고 해당 도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 단지. 월산마을12단지부영2차는 335세대이며 사용승인일은 2001.12.22입니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 임대관계를 조사하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 기준. 응찰 판단은 38,175,000원이 아니라 인수액을 합한 166,087,150원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 10번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 비소멸 기재, 전입·점유·확정일자를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 임차인 실제 배당액이 달라지면 매수인이 부담할 미배당 보증금도 달라집니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국과 경주시의 압류가 존재하므로 당해세와 실제 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 143,875,000원과 최신 거래 135,000,000원보다 실질취득가가 높다는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “시세 이상 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 159,000,000원짜리 아파트를 38,175,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 임차인 송영희의 보증금 165,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고, 매각물건명세서에도 임차권등기가 소멸하지 않는다고 기재돼 있습니다. 현 회차에서 매수인이 부담할 미배당 보증금은 127,912,150원이고, 낙찰대금과 합친 실질취득은 166,087,150원입니다.
이는 최근 12개월 평균보다 15.4% 높고 최신 거래보다 23.0% 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 매각가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득가는 165,000,000원 부근에 머뭅니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 권리와 가격을 합치면 시세 이상인 대항력 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되며, 현 조건에서는 가격 메리트보다 임차보증금 승계위험이 훨씬 큽니다.
