인천지방법원 2026타경501628. 검암동 해모로타운 1동 5층 501호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정금숙은 2021년 4월 9일 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했고, 임차권자 박성태의 임대차계약일은 2021년 3월 6일, 확정일자는 2021년 3월 9일, 주민등록·점유개시는 2021년 4월 6일입니다. 이 임차권은 2023년 5월 24일 등기됐으며 보증금은 205,000,000원입니다.
현재 등기상 경매를 여는 권리는 2026년 2월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박성태의 주민등록·점유개시는 이보다 앞서므로 제공된 권리판정상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권도 있음으로 정리됩니다. 통상적인 배당 계산만 보면 현재 회차에서 임차인에게 95,836,000원이 배당되고 보증금 부족분 109,164,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 643-3 해모로타운 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 42.41㎡ · 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 사용승인 | 2013.12.19 |
| 소유자 | 정금숙 (2021.04.09 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약을 함께 봐야 한다
과거 우리은행 근저당권 99,000,000원은 2021년 4월 7일 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 2022년 김상복의 강제경매개시결정도 등기부상 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 3번 박성태 주택임차권과 2026년 주택도시보증공사 강제경매입니다. 제공된 판정상 박성태 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 권리이므로 원칙적으로 부족 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건은 별도의 말소동의 확약 때문에 결과가 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성태 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.06 | 2021.03.09 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 룰상 승계 확약 반영 0원 |
박성태는 보증금 205,000,000원, 확정일자 2021년 3월 9일, 전입·점유 2021년 4월 6일이며 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 제공 자료상 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 별도의 보증기관 금액과 중복 합산할 이유는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 9,800만원’으로 본다
해모로타운1동2동의 최근 거래 중 최근 12개월 평균은 146,833,333원, 최신 거래는 2026년 3월 138,000,000원입니다. 현재 최저가는 98,000,000원으로 최근 12개월 평균의 66.7%입니다. 이 사건은 말소동의 확약을 반영해 인수액을 실질 0원으로 보기 때문에, 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.02㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2025.07 | 39.78㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 41.44㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 2024.06 | 39.78㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2024.04 | 39.78㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 43.02㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 43.16㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 41.04㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 146,833,333원 |
전체 8건 평균은 164,562,500원이지만, 과거 2021~2022년의 185,000,000원· 215,000,000원·220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 146,833,333원, 최신 거래는 138,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -16.2% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 98,000,000원이 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 하락장을 무시한 과도한 가격 가점은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박성태 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성태 보증금의 부족분은 109,164,000원으로 산출됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 적용합니다. 배당표의 109,164,000원은 확약을 반영하기 전 권리 룰상 금액입니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약이 없었다면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 98,000,000원 | 109,164,000원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 138,034,800원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,020,000원 | 158,244,360원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건 역시 확약이 없다고 가정한 기계적 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 매각가는 98,000,000원 → 68,600,000원 → 48,020,000원으로 낮아지지만 인수 계산액은 109,164,000원 → 138,034,800원 → 158,244,360원으로 커집니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 다만 실제 본건에는 박성태 임차권에 관한 말소동의 확약이 있어 본 리포트의 실질취득은 각 회차의 매각가로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 해모로타운1동2동은 29세대입니다.
- 입지. 간재울초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 서측 약 18미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인은 2013.12.19입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 146,833,333원, 최신 거래 138,000,000원이며 최근 구간이 과거 구간보다 -16.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박성태 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 제거 조건으로 작동하는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 현재 상태 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권의 말소 조건, 배당요구 상태와 매각물건명세서 기재 내용을 같은 날짜 기준으로 확인하세요.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 인수 109,164,000원이 발생하는 구조입니다. 이 사건의 할인 논리는 반드시 확약과 한 묶음으로 판단해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 146,833,333원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 -16.2% 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 다세대 환금성. 29세대 규모이고 이미 2회 유찰됐습니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9,800만원짜리”가 아니라 “확약이 성립해야 9,800만원짜리”
겉으로 보면 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 98,000,000원까지 내려온 다세대입니다. 최근 12개월 평균 146,833,333원 대비 66.7%라 가격 할인도 분명합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 박성태의 205,000,000원 대항력 임차권입니다. 통상 배당 계산이라면 현재 회차에만 109,164,000원의 부족분이 남아 최저가가 싸다는 표현을 할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 박성태 임차권 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이에 따라 현재 실질취득은 98,000,000원으로 시세보다 낮습니다. 그럼에도 최근 가격 흐름이 -16.2%로 하락 중이고 29세대 다세대·2회 유찰이라는 환금성 부담이 있습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 권리 보류, 확약이 원문대로 유효하면 가격 메리트는 존재”입니다.
