인천지방법원 2026타경501637. 마전역 남동측 인근의 창우아이빌 402동 3층 302호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 171,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 83,790,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 평균 182,000,000원의 절반에도 못 미치는 가격이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김다애는 2021.07.26 확정일자를 받고, 2021.08.26 주민등록을 마쳤으며 2021.08.27 점유를 시작했습니다. 현재 말소기준은 2023.02.21 신용보증기금 가압류이므로 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,908,220원을 뺀 81,881,780원이 임차인에게 배당되고, 부족한 118,118,220원은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 402동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 72.27㎡ |
| 소유자 | 정경일 · 2021.09.17 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 말소기준은 2023.02.21 신용보증기금 가압류 19,209,676원입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 국 압류, 근로복지공단 가압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김다애의 주민등록일은 2021.08.26으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다애 제3층 제302호 72.27㎡ 전부 | 주민등록 2021.08.26 점유개시 2021.08.27 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.07.26 · 배당요구 | 인수 가능 현재 부족분 118,118,220원 |
김다애는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 보증금은 200,000,000원 한 건만 반영합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 배당에서 우선변제를 받지만 매각대금이 보증금을 전액 충족하지 못하므로 부족분이 문제입니다.
③ 시세 비교 — 8,379만원이 아니라 ‘약 2억원’을 비교해야 한다
창우아이빌(401·402동) 거래자료는 12건입니다. 전체 평균은 174,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 2026.04 184,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 5.0% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 69.8㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2025.07 | 68.55㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 69.81㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2024.10 | 69.81㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2024.03 | 72.27㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 69.67㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2022.07 | 69.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 73.23㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 69.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 72.27㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.01 | 69.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 72.86㎡ | 2 | 158,000,000원 |
현재 최저가 83,790,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 46.0%지만, 이 비율은 이 사건에서는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 약 200,000,000원으로 고정되므로, 최근 12개월 평균 182,000,000원과 최신 거래 184,000,000원보다 높은 수준입니다. 특히 동일한 72.27㎡의 2024.03 거래가도 140,000,000원이었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 김다애 보증금 | 200,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 19,209,676원 | 0원 |
| 3. 인천신용보증재단 가압류 | 36,333,632원 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 가압류 | 71,835,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 81,881,780원만 배당되고 부족분 118,118,220원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 118,118,220원 | 실질취득 약 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 58,653,000원 | 142,802,754원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 41,057,100원 | 160,081,928원 | 저가 낙찰 착시 지속 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전역(인천2호선) 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 마전역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 성장관리권역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,415.7㎡, 공시지가 1,887,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 창우아이빌(401·402동)은 29세대, 사용승인일은 2012.05.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 83,790,000원은 최근 시세의 46.0%지만 실질취득은 약 200,000,000원입니다. 시세 판단은 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 예상 미배당액 118,118,220원의 실제 인수 여부를 매각물건명세서와 배당요구·배당관계에서 최종 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰로 매각가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가하므로 총비용이 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 182,000,000원, 최신 거래 184,000,000원과 실질취득 약 200,000,000원을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,379만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 46.0%까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 김다애의 보증금은 200,000,000원이고, 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액만 118,118,220원입니다.
따라서 이 물건의 경제적 기준점은 83,790,000원이 아니라 약 200,000,000원의 실질취득입니다. 최근 12개월 평균 182,000,000원, 최신 거래 184,000,000원보다 높은 수준이고, 추가 유찰이 되어도 인수액이 함께 증가합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상, 권리확인 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.
