112,700,000원
인천지방법원 2026타경501666. 인천 서구 왕길동 타워팰리스6차 2동 3층 301호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정가는 230,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 담보권이 아니라 김미현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.12, 확정일자는 2022.02.14, 점유개시는 2022.03.08, 주민등록일자는 2022.03.10이며 보증금은 221,000,000원입니다.
말소기준권리는 2026.02.27 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 2024.03.28 접수됐고 전입일도 말소기준보다 훨씬 앞서므로, 확약을 제외한 원래 권리구조에서는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 형태입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 110,322,200원이 배당되고 110,677,800원이 미배당으로 남습니다.
* 배당 시뮬레이션상 원래 계산되는 매수인 인수액은 110,677,800원입니다. 본 리포트는 제출된 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 평가합니다. 실제 입찰 전에는 확약서 원문과 말소 이행 조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 669-1 타워팰리스6차 2동 3층301호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 완정로133번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 3층 301호 · 79.51㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 · 사용승인 2017.05.18 |
| 소유자 | 차세현 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 구조를 바꾼다
등기상 흐름은 단순하지만 임차권의 선후가 중요합니다. 2018.07.19 차세현에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 됐고, 2022.03.10 신탁등기가 말소돼 차세현에게 신탁재산이 귀속됐습니다. 이후 2024.03.28 김미현의 221,000,000원 주택임차권이 등기됐고, 2026.02.27 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
김미현은 전입 2022.03.10, 확정일자 2022.02.14로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 3층 301호 79.51㎡ 전부 주거(임차권등기) | 221,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.10 | 우선변제 有 확정 2022.02.14 · 배당요구 | 승계 신고 아님 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 52.4%
타워팰리스6차의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 215,000,000원입니다. 최신 거래도 2025.08 215,000,000원입니다. 전체 8건 평균은 202,500,000원이지만 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 지표를 우선합니다. 최근 구간은 과거 거래보다 10.3% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 72.89㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 72.89㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 78.38㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 78.37㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 72.89㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 72.96㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 215,000,000원 |
확약 반영 실질취득 112,700,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 52.4%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 같은 수준입니다. 따라서 확약이 실제로 유효하게 이행돼 인수액이 0원이 되는 전제에서는 가격 격차가 분명한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김미현 보증금 | 221,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료상 임차보증금 미배당액은 110,677,800원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 본 리포트는 제출된 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 부담이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 112,700,000원 | 110,677,800원 | 확약 미반영 원래 계산 |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 143,930,020원 | 낙찰가 하락만큼 인수부담 증가 |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 167,171,014원 | 저가 낙찰만으로 총부담 감소하지 않음 |
이 표가 대항력 인수형의 함정을 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 112,700,000원에서 78,890,000원, 55,223,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 각각 143,930,020원, 167,171,014원으로 증가합니다. 따라서 단순히 “더 유찰되면 더 싸진다”고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약이 제출된 점이 결정적인 차이입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 왕길초등학교 남동측에 위치하며 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검단사거리역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 301호, 사용승인일은 2017.05.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출” 문구만 믿지 말고 실제 확약서의 대상 임차권, 조건, 말소 이행 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김미현의 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 110,677,800원은 원래 인수액 계산입니다. 확약 반영 전후를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 8건 평균 202,500,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도도 오피스텔입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인해야 하는 물건
표면 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 112,700,000원은 상당히 낮습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 215,000,000원이고, 실질취득 기준 비율은 52.4%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 10.3% 상승으로 나타납니다.
하지만 이 가격 메리트는 권리조건과 분리할 수 없습니다. 김미현 임차권은 본래 대항력 있는 221,000,000원 보증금 인수형이고, 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 110,677,800원을 떠안습니다. 이 부담을 0원*으로 바꾸는 근거가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 위험한 인수형, 확약이 유효하게 이행되면 최근 시세 대비 가격 격차가 큰 오피스텔. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서의 실제 효력과 말소 이행 여부입니다.
