인천지방법원 2026타경501695. 주안동 디에이치씨밀레 2동 3층 302호, 전용 68.49㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 166,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 49%, 비교 실거래 평균의 53.3%입니다. 그러나 이 사건은 최저가부터 볼 물건이 아닙니다. 등기된 임차권의 보증금이 정확히 166,000,000원이기 때문입니다.
임차인 이종해의 전입일은 2020.06.22, 점유개시일은 2020.06.19, 확정일자는 2020.05.18입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.03.10 국 압류입니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 계산이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 166,000,000원 수준에서 고정되는 인수형 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 내용이 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 시세 비교 역시 확약을 반영한 실질취득 기준인 현재 최저가 81,340,000원을 중심으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 992-1 디에이치씨밀레 2동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 68.49㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.07.10 소유권이전 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 이후 압류 2건, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 2022.07.25이지만, 임차인 이종해의 전입일과 점유개시일이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종해 제3층 제302호 68.49㎡ 전부 | 166,000,000원 | 2020.06.22 2020.05.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 격차는 크다
DH씨밀레(1,2동)는 총 20세대, 사용승인일은 2014.04.25입니다. 면적이 매칭되는 비교 실거래는 2건으로, 2023.04 거래가 145,000,000원, 2023.05 거래가 160,000,000원입니다. 평균은 152,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 68.72㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.04 | 68.72㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | 68.49㎡ 매칭 | 2건 | 152,500,000원 |
현재 최저가 81,340,000원은 비교 실거래 평균의 53.3%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 말소동의 확약을 그대로 적용해 실질 인수 0원으로 확정할 수 있다면 가격 차이는 분명합니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고 거래월도 2023.04·2023.05이므로, 이 평균만을 현재 시세의 정밀한 기준으로 과신하기에는 표본이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 이종해 보증금 | 166,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 최저매각가 81,340,000원을 가정한 계산입니다. 임차인 보증금 부족분 86,524,120원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 81,340,000원 | 86,524,120원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 56,938,000원 | 110,486,884원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 39,856,600원 | 127,260,819원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천가정법원 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 석바위역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 급·배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,309,000원/㎡입니다.
- 토지 표시. 등기사항증명서에는 주안동 992-1, 992-40으로 기재되어 있으나 토지대장상 주안동 992-1로 2014.05.20 합병된 것으로 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. DH씨밀레(1,2동)는 총 20세대이며 비교 실거래도 2건이어서, 가격 판단 시 거래 표본의 폭이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 을구 순위 3번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이종해의 전입일 2020.06.22는 말소기준 2021.03.10보다 빠릅니다. 확약을 배제하면 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2023.04·2023.05의 2건입니다. 평균 152,500,000원만으로 개별 호수의 현재 가치를 확정하지 마세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 등기만으로 현재 실제 점유 상태를 단정하지 말고 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황자료·말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “81,340,000원짜리 물건”인지 “166,000,000원 인수형”인지
이 사건은 숫자 하나만 놓고 보면 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 81,340,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균 152,500,000원의 53.3%입니다. 하지만 대항력 임차인 이종해의 보증금도 정확히 166,000,000원입니다. 확약을 배제하면 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 86,524,120원이고, 더 유찰될수록 인수액이 늘어납니다.
따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약입니다. 그 확약을 유효하게 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고 현재 최저가 81,340,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다. 반대로 확약 적용을 확인하지 못하면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 가격은 매력적이지만, 권리 안전성은 확약 원본 확인을 전제로 한 물건입니다.
