인천지방법원 2026타경501763. 인천 남동구 간석동 ‘더필하우스’ 1층 101호, 전용 36.53㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이용민 씨로 2022년 7월 29일 매매를 원인으로 121,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 국세 압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 임차인 전상희 씨는 2022년 7월 22일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 7월 15일입니다. 말소기준일인 2023년 9월 5일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 일반 계산이라면 현재 최저가에서 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 말소동의 확약서가 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심

현재 권리관계의 출발점은 2018년 12월 24일 종전 임의경매 매각으로 당시 가압류·압류·근저당 등이 정리된 뒤 새 소유권 체계가 형성된 것입니다. 이후 이용민 씨가 2022년 121,000,000원에 취득했고, 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다. 국세 압류, 남동구 압류와 2026년 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

* 확약은 전상희 임차권에만 적용합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

② 가격 비교 — 4,998만원만 보면 싸지만 표본은 1건

‘더필하우스’는 11세대 규모이고, 대상 면적 36.53㎡와 일치하는 실거래는 2022년 7월 1층 121,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 49,980,000원은 이 거래가의 41.3%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 49,980,000원이므로 숫자상 차이는 큽니다.

하지만 이 숫자를 현재 시세로 그대로 단정하기에는 표본이 얇습니다. 확인되는 거래가 1건뿐이고 그 시점도 2022년 7월입니다. 따라서 49,980,000원이 121,000,000원의 41.3%라는 사실은 명확하지만, 이를 곧바로 ‘현재 시세의 절반 이하’라고 확대 해석하는 것은 피해야 합니다. 특히 대상 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회이고 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차인 보증금 중 71,319,640원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 적용하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 집행비용·배당 흐름을 보여주기 위한 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2016.03.29. 기본 위생·급배수·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 용도·도로. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 대체로 평지의 공동주택·오피스텔 부지입니다. 북동측 소로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 11세대, 동일 면적 확인 거래 1건이라는 점이 핵심입니다. 소규모 오피스텔 특성상 가격보다 실제 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 전상희 임차권임을 다시 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 룰상 실질 인수는 0원이지만, 실제 소유권이전·명도 과정에서 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 49,980,000원은 2022.07 실거래 121,000,000원의 41.3%지만 거래가 1건뿐입니다. 인근 오피스텔과 실제 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 2회 유찰 원인 점검. 이미 감정가 102,000,000원에서 49,980,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인보다 저조한 응찰 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기된 주거 사용 임차인이 있으므로 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 풀렸지만, 유동성은 별개다”

표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 49,980,000원이라, 일반적인 경매라면 낙찰가보다 큰 보증금 때문에 실질취득비용이 크게 늘어나는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 71,319,640원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

따라서 실질취득은 현재 최저가인 49,980,000원 수준으로 봅니다. 2022년 7월 실거래 121,000,000원과 비교하면 41.3%지만, 거래 표본은 단 1건이고 총 11세대의 소규모 오피스텔이며 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 “권리 핵심은 확약으로 해소, 가격 차이는 크지만 환금성 검증이 필수”입니다.