인천지방법원 2026타경501770. 인천 미추홀구 주안동 월드스카이 9층 903호, 전용 69.947㎡ 오피스텔입니다. 소유자 황상욱은 2022.09.21. 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 232,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 113,680,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49%지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만 봐서는 해석할 수 없습니다.
이유는 을구 1번 김민수 주택임차권입니다. 임차계약일은 2022.08.03., 확정일자는 2022.08.04., 주민등록일자는 2022.08.29., 점유개시일자는 2022.08.31.이며 보증금은 265,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.09.09. 접수됐고, 말소기준인 2024.09.10. 미추홀구 압류보다 하루 앞섭니다. 제공된 권리판정도 이 임차권을 매각으로 소멸하지 않는 권리로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1564-10 월드스카이 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 69.947㎡ · 지상 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.09.21. 거래가액 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2020.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 잠근다
말소기준은 2024.09.10. 갑구 6번 미추홀구 압류입니다. 그보다 하루 앞선 2024.09.09. 김민수의 주택임차권등기가 존재하고, 주민등록과 확정일자는 더 앞선 2022년입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 동안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 9층 903호 69.947㎡ 전부 | 2022.08.29 / 2022.08.04 배당요구 2024.09.09 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 153,711,520원 인수 |
| 서진영 | 2025.03.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
서진영은 2025.03.25. 전입으로 말소기준일 2024.09.10.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 사건에서 금액상 핵심은 김민수의 선순위 임차권입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.65억대
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 113,680,000원 | 153,711,520원 | 267,391,520원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,576,000원 | 187,256,368원 | 266,832,368원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,703,200원 | 210,699,458원 | 266,402,658원 |
낙찰가가 113,680,000원에서 79,576,000원, 55,703,200원으로 내려가도 김민수 보증금의 미배당분이 반대로 커집니다. 그래서 총 실질취득은 267,391,520원 → 266,832,368원 → 266,402,658원으로 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 매수원가가 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다
월드스카이 전용 69.95㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 245,666,666원이지만, 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.05. 207,000,000원이고 최근 12개월 평균도 207,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래들보다 -21.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 69.95㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 2022.09 | 69.95㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2022.01 | 69.95㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.95㎡ | 1건 | 207,000,000원 |
최저매각가만 놓으면 최근 시세의 54.9%지만 이 비율은 실제 매수원가를 보여주지 못합니다. 현재 실질취득 267,391,520원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 207,000,000원의 약 129.2%로, 금액으로는 60,391,520원 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름 자체가 -21.9% 하락해 있어 전체 평균 245,666,666원을 근거로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 265,000,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 김민수 보증금 부족분은 153,711,520원입니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 주안8동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 인천1호선 예술회관역과 인천2호선 석바위시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2020.07.27입니다. 승강기·개별난방·소화전·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 10미터 도로에 접하고, 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,115,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 월드스카이는 8세대이며 확인된 동일면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 -21.9%입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 113,680,000원 입찰가에 153,711,520원 인수액을 더한 267,391,520원이 핵심 기준입니다.
- 김민수 임차권 원문 확인. 임차보증금 265,000,000원, 전입 2022.08.29., 확정 2022.08.04., 임차권등기 2024.09.09. 내용을 입찰 직전 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함하는지 여부를 실제 제출서류 원문으로 확인해야 합니다.
- 서진영 점유 확인. 전입은 2025.03.25.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유와 명도관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래는 207,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래보다 -21.9%입니다. 전체 평균 245,666,666원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 266,832,368원, 266,402,658원으로 거의 고정됩니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.67억 실질취득”
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰되어 113,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 김민수의 265,000,000원 선순위 임차권 때문에 현재 회차 미배당액 153,711,520원이 매수인 인수로 계산되고, 실질취득은 267,391,520원이 됩니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 207,000,000원입니다. 실질취득은 이보다 약 29.2% 높고, 최근 가격 흐름도 -21.9%입니다. 게다가 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수가 커져 총부담은 약 2.66억대로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. “최저가 49%”는 매력지표가 아니라 착시이고, 입찰 판단은 선순위 임차권과 2.67억 안팎의 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
