청주지방법원 2025타경171. 단양군 대강면 직티리 59-16 토지 496㎡와 그 지상 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 사건의 용도표시는 연립·다세대와 토지로 되어 있지만, 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택입니다. 1층은 방 2개·거실·주방 및 식당·화장실·내부계단·현관, 2층은 방 1개와 내부계단으로 이용 중이며 사용승인일은 2018.12.28입니다.
권리의 중심은 2019.04.10 설정된 단양새마을금고 근저당권 165,100,000원입니다. 그보다 앞선 2019.03.21 단양신용협동조합 근저당권 56,400,000원이 있었지만 2019.03.26 일부포기를 원인으로 해당 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름에서 말소기준은 단양새마을금고 근저당이고, 이후의 충북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 직티리 59-16 · 충청북도 단양군 대강면 온천로 41 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 496㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 강민정 (2019.04.10 소유권이전 · 2019.04.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 230,227,680원 / 147,346,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양새마을금고 / 139,464,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 조립식 판넬 창고·보일러실·창고 주택 이음부분·경량철골조 판넬지붕 처마 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준 구분
2019.03.21 설정된 단양신용협동조합 근저당권은 2019.03.26 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2019.04.10 설정된 단양새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.08 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025.09.24 단양새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규겸 | 주택 전체 | 2019.09.11 | 미상 | 30,000,000원 | 신청 · 2025.10.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김규겸 씨의 전입일은 2019.09.11로 말소기준권리인 단양새마을금고 근저당권 설정일 2019.04.10보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.10.02 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
| 감정가 | 230,227,680원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 147,346,000원 (감정가 64%·2회 유찰) |
| 확인된 매수인 인수 | 0원 |
| 현재 실질취득 | 147,346,000원 |
| 3회 유찰 시 | 117,876,800원 (감정가 51%) |
| 4회 유찰 시 | 94,301,440원 (감정가 41%) |
현재 최저가는 감정가에서 82,881,680원 낮아진 147,346,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 농경지·과수원·농촌마을·창고시설·임야가 혼재한 지역의 개별 단독주택이고, 진입도로 소유관계까지 확인해야 하므로 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,862,844원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 단양신용협동조합 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 단양새마을금고 | 165,100,000원 | 88,083,156원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 채권 총액은 241,500,000원, 채권자 예상배당 합계는 144,483,156원, 미배당은 97,016,844원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 말소된 단양신용협동조합 근저당권이 배당 항목에 포함된 부분은 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2018.12.28 사용승인된 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택입니다. 1층은 방 2개·거실·주방 및 식당·화장실·내부계단·현관, 2층은 방 1개·내부계단으로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며, 조립식 판넬 창고·보일러실·창고 주택 이음부분·경량철골조 판넬지붕 처마 등 제시외 건물이 매각대상에 포함됩니다.
- 주위환경. 직티리마을 동측 인근 지방도로 주변으로 농경지·과수원·농촌마을·창고시설· 임야 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통입니다. 다만 실제 진입에 이용되는 직티리 59-15 도로는 타인소유입니다.
- 토지. 면적 496㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 41,700원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 영농여건불리농지와 준보전산지에 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창으로 마감됐고 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2019.03.21 단양신용협동조합 근저당권과 2019.03.26 말소등기의 적용 범위를 최신 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당 항목 대조. 말소된 근저당권 56,400,000원이 예상배당에 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서와 대조하고, 이를 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
- 진입도로 확인. 직티리 59-15 소유자, 통행승낙 여부, 주위토지통행 관계, 차량 통행 폭과 장래 통행 제한 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 김규겸 씨는 대항력이 없지만 주택 전체 점유자로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 가능성을 고려하세요.
- 우선변제 순위. 임차인의 확정일자가 미상이고 예상배당에는 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 제시외 건물 조사. 매각에 포함되는 조립식 판넬 창고·보일러실·이음부분·처마의 구조, 면적, 노후도와 철거·수선 비용을 확인하세요.
- 용도와 현황 대조. 사건의 용도표시와 감정 이용상태가 다르므로 건축물대장, 토지대장, 현황 배치와 실제 사용 형태를 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 64%만을 가격 메리트로 보지 말고 주택 상태, 토지가치, 진입도로 위험을 반영한 별도 상한가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 도로와 현황이 중요하다
이 사건의 임차인 김규겸 씨는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 앞선 단양신용협동조합 근저당권도 2019.03.26 말소돼 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 최저가 147,346,000원이 곧 안전한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 현황은 농촌지역의 토지 496㎡와 2층 단독주택이며, 접근에 이용되는 도로는 타인소유입니다. 제시외 건물도 여러 동 포함됩니다. 또한 말소된 근저당권이 예상배당 항목에 반영된 부분과 사건 용도표시·실제 이용상태의 차이도 원문 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 물건 검증 난도는 높은 유형입니다. 통행권원과 현황을 확인하기 전에는 감정가 64%만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
