창원지방법원 2025타경12173. 창원 성산구 상남동 성원아파트 102동 6층 608호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물의 6층입니다. 이번 경매는 2025년 9월 25일 윤경묵이 신청한 공유물분할을 위한 경매로, 현재 등기상 소유자는 윤경묵과 한연주가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 1회 유찰되어 감정가 245,000,000원에서 현재 최저매각가 171,500,000원으로 내려왔습니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차의 위치는 분명합니다. 동일 면적 최근 12건의 평균 거래가는 228,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 231,000,000원인데 현재 최저가는 171,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 75.2%로, 제공된 실거래 범위 209,000,000원~255,000,000원보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12173 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 102동 6층 608호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 25층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 윤경묵 2분의 1 · 한연주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 원인 | 2025.09.25 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 대부분 정리, 현재등기 확인이 핵심
과거 전세권과 임정훈 지분에 설정됐던 다수 근저당권·가압류는 이미 말소됐습니다. 2025년 3월 28일 선행 임의경매 매각으로 임정훈의 2분의 1 지분은 윤경묵에게 이전되었고, 관련 가압류·경매개시결정 및 권민희 근저당권도 말소됐습니다. 현재 사건은 그 뒤 윤경묵과 한연주의 공유관계를 해소하기 위한 경매입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인된 사건은 아닙니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
성원아파트 동일 면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6~7월로, 현재 가격 판단에서는 이 최근 표본을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 20 | 231,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 13 | 221,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 23 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 19 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 228,166,666원 |
최근 12건은 209,000,000원~255,000,000원에 거래됐고 평균은 228,166,666원입니다. 최신 거래도 2026년 7월 231,000,000원입니다. 현재 최저가 171,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%이고, 최근 실거래 최저 209,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체에는 분명한 할인폭이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 경매개시결정 · 윤경묵 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,299,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 부분을 배당 계산에서 제외하고, 집행비용 3,201,000원을 뺀 168,299,000원을 소유자 교부액으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 171,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 120,049,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 84,034,999원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 실거래 대비 할인폭이 크지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 2회 유찰 시 매각가는 120,049,999원, 3회 유찰 시 84,034,999원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실제 입찰 전략은 단순 최저가가 아니라 현재 등기와 점유상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 성산구 상남동 소재 성원아파트로, 주위는 아파트단지로 형성된 지역이며 제반 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 규모. 성원 단지는 총 6,252세대이며 준공일은 1994.06.03입니다.
- 도로. 대지권 토지는 북동측 대로, 북서측·남서측·남측 중로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 6층으로, 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 확인되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2026.08.23 발급 등기 이후 매각기일까지 권리변동이 없는지 확인하세요.
- 근저당권 처리 확인. 한연주 지분에 설정된 134,400,000원 근저당권의 권민희 이전등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 공유물분할 경매 확인. 일반 임의경매와 다른 사건 원인을 감안해 매각대상 범위와 매각조건을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 실거래 기준 상한 설정. 최근 동일 면적 평균 228,166,666원, 최신 거래 231,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교하세요.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.8회와 현재 1회 유찰 상태를 함께 고려하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 원본 확인”
이 사건의 강점은 명확합니다. 감정가 245,000,000원에서 한 번 유찰되어 171,500,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적 12건 평균 228,166,666원 대비 75.2%입니다. 최신 거래 231,000,000원과 최근 실거래 최저 209,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 실거래 기준 가격 여유가 있습니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원” 한 줄로 끝내기는 어렵습니다. 현재 사건이 공유물분할을 위한 경매이고, 한연주 지분의 근저당권 이전등기가 남아 있기 때문입니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서·최신 등기부에서 그 소멸 여부를 확인한 뒤 이 가격 메리트를 평가하는 순서가 맞습니다. 결론은 가격은 매력적이고, 권리는 확인 후 접근입니다.
