88,690,000원
145,000,000원
인천지방법원 2026타경501775. 건웅하이엔빌 1동 5층 502호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 46.12㎡입니다. 현 소유자 김산은 2022.09.21. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 등기구조에서 가장 중요한 권리는 소유권이 아니라 남영진의 주택임차권입니다.
남영진의 임대차계약일은 2022.06.07., 확정일자는 2022.07.14., 주민등록 및 점유개시일은 2022.08.05.이며 보증금은 220,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.09.25. 접수됐습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이뤄졌습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2025.09.26. 부천시 압류로 잡혀 있어, 임차인의 전입이 그보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1086-8 건웅하이엔빌 1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청마로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 46.12㎡ |
| 소유자 | 김산 · 2022.09.21. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
2018.05.18. 설정됐던 농협은행 근저당권 177,600,000원은 2022.08.05. 이미 말소됐습니다. 이후 남영진의 주민등록·점유개시가 2022.08.05. 이루어졌고, 2024.09.25. 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 부천시 압류는 2025.09.26.로 임차인의 전입보다 늦습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 승계는 0원
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남영진 | 제5층 제502호 46.12㎡ 전부 | 2022.08.05 | 2022.07.14 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 배당요구 2024.09.25 · 룰상 미배당 133,306,420원 · 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
이 임차인은 보증기관이나 대위변제자의 중복신고 항목으로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 따라서 보증금 220,000,000원은 한 번만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 대항력 임차권 때문에 원칙적인 권리계산만 보면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 하지만 이번 사건은 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 실질취득 88,690,000원을 시세와 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.12㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 45.59㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 46.12㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2025.08 | 46.12㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2025.04 | 45.59㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2025.02 | 45.59㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2025.01 | 46.12㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.09 | 45.59㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2024.08 | 46.12㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 46.12㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 46.12㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 45.59㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 156,000,000원 |
전체 12건 평균은 160,833,333원이지만 과거의 170,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 156,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.0%로 하락 추세입니다. 그럼에도 확약을 반영한 실질취득 88,690,000원은 최근 12개월 평균의 56.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 임차인 남영진 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 남영진 보증금 중 133,306,420원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이 임차권은 본 분석 규칙상 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 가정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 88,690,000원 | 133,306,420원 | 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,082,999원 | 159,434,495원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시(24%) | 43,458,099원 | 177,724,147원 | 확약이 없다면 저가낙찰 효과 제한 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 88,690,000원에서 62,082,999원, 다시 43,458,099원으로 내려가도 임차인 미배당액이 133,306,420원에서 159,434,495원, 177,724,147원으로 증가합니다. 즉 단순히 유찰 횟수만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 이번 사건에서 저가낙찰의 의미가 살아나는 이유는 말소동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 인천백석초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 인천2호선 독정역 및 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 거래규모. 건웅하이엔빌은 71세대이며 2017.07.05. 사용승인됐습니다. 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 남영진 주택임차권을 대상으로 하는지, 매각 후 말소에 필요한 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 룰상 미배당액은 133,306,420원입니다.
- 실제 임차인 1명. 남영진은 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 집계되며, 보증금 220,000,000원은 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 156,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -5.0%를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 매각 시점의 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 관련 원본자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,869만원”의 가치는 확약서가 만든다
이 사건을 최저가만 보고 보면 감정가 181,000,000원이 2회 유찰돼 88,690,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 남영진의 보증금은 220,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만 133,306,420원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산돼, 단순한 “49% 경매”가 아닙니다.
반전은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 데이터 규칙대로 반영하면 남영진 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 88,690,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 156,000,000원의 56.9%입니다. 가격 여유는 분명하지만 최근 시세가 -5.0% 하락 추세라는 점과 2회 유찰 사실도 무시할 수 없습니다. 결론적으로 가격은 매력적이지만, 그 매력의 전제조건은 확약서의 확실한 적용과 임차권 말소입니다. 이 사건의 권리분석 승부처는 낙찰가보다 바로 그 문서입니다.
