창원지방법원 2025타경10489. 창녕읍 말흘리 나오스빌 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김남이는 2022.06.24 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 남창원농업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 박진선 근저당·경남신용보증재단 가압류와 가처분·경매개시결정· 국세 및 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,880,000원까지 내려왔습니다. 제공된 실거래 평균 120,000,000원과 비교하면 45.7% 수준이고, 최신 거래인 2023.05의 95,000,000원과 비교해도 상당히 낮습니다. 그러나 나오스빌은 12세대이고 비교 거래가 2건에 불과하며 최신 거래 시점 역시 오래돼, 이 할인율만으로 현재 시장가 대비 확실한 저평가라고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10489 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 226-3 나오스빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창녕군 창녕읍 화왕산1로 75-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 57.88㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김남이 (2022.06.24. 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 82,969,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.06.24 설정된 남창원농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 박진선 근저당권 54,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 8,232,510원과 근저당권 가처분, 경매개시결정 및 압류들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 실거래 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 2건
나오스빌 전용 57.88㎡의 제공된 실거래는 총 2건입니다. 대상 면적과 일치하는 거래로, 평균 거래금액은 120,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 57.88㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 57.88㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 평균 | 57.88㎡ | 2건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 54,880,000원은 실거래 평균 120,000,000원의 45.7%입니다. 감정가 112,000,000원보다도 크게 낮고, 최신 실거래 95,000,000원보다 낮습니다. 수치상 할인폭은 분명 큽니다. 다만 두 거래 사이에도 95,000,000원과 145,000,000원으로 편차가 크고, 최신 사례가 2023.05이므로 현재 시세를 직접 보여주는 거래로 보기에는 시간 간격과 표본 부족이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 남창원농업협동조합 | 96,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 근저당 · 박진선 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,232,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 158,232,510원 중 예상 배당은 53,492,160원이며, 미배당은 104,740,350원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 104,740,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 120,907,998원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 132,225,352원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구액은 82,969,716원인데 예상 배당은 53,492,160원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 창녕여자중학교 남서측 인근이며, 부근은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층입니다. 급배수·위생·개별난방·승강기·1층 방범자동문·화재발신기·캐노피주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 432.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가 270,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 나오스빌은 12세대이고 제공된 동일면적 거래가 2건이어서, 거래 표본이 많은 대규모 공동주택보다 가격 검증과 매도 시점 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 실제 금액 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 제공 실거래가 2023.05이므로, 54,880,000원이 현재 시장에서도 충분히 낮은 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 규모이고 거래 표본이 2건뿐이므로 낙찰가 결정 때 매도 기간과 매수층의 폭을 함께 고려해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본과 실제 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 싸 보이지만 시세 검증이 핵심
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.06.24 남창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 감정가의 49%, 제공된 실거래 평균 120,000,000원의 45.7%까지 내려왔습니다.
그러나 가격 판단에는 한 가지 큰 제약이 있습니다. 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.05입니다. 따라서 과거 거래 대비 싸다는 사실은 분명하지만, 현재 시장에서도 그대로 95,000,000원 또는 120,000,000원의 가치가 있다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리 인수 부담보다 소규모 다세대의 현재 시세와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 이 사건의 핵심입니다.
