인천지방법원 2026타경501780. 인천 미추홀구 숭의동 모아타운 2층 202호, 전용 66.43㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설이고, 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰된 100,940,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
황윤경의 임차보증금은 230,000,000원이고 전입일은 2022.09.28입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.04.22 미추홀구 압류이므로 임차권은 선순위입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,213,160원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 98,726,840원이 배당되고, 남는 131,273,160원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 최저가가 1억대로 내려가도 실제 부담은 2.32억원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-53 모아타운 2층 202호 · 장천로19번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 66.43㎡ · 지상9층 건물 내 2층 202호 · 공부상 업무시설 |
| 소유자 | 김태균 (2022.10.26 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 100,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2025.04.22 미추홀구 압류입니다. 황윤경의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.08.22에 접수됐고, 등기 내용상 전입은 2022.09.28, 점유개시는 2022.10.26, 보증금은 230,000,000원입니다. 따라서 매각대금으로 전액 회수되지 않는 범위는 매수인 인수 대상으로 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황윤경 | 2층 202호 66.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.09.28 | 2024.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
을구 1-2는 별도 임차인의 신규 권리가 아니라 1번 임차권 경정입니다. 경정 내용에는 임대차계약일자 2022.07.23·2022.11.01, 확정일자 2022.09.20·2024.07.22가 함께 기재돼 있습니다. 별도의 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 다만 이 경정 기재 자체에는 전입일과 보증금이 별도로 특정돼 있지 않으므로, 독립된 점유자로 해석해야 하는 상황이 생긴다면 대항력은 가능·미상으로 원문 대조가 필요합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
모아타운 동일면적 66.43㎡의 실거래 표본은 2022.10, 2층, 235,000,000원 1건입니다. 거래 건수가 1건뿐이므로 넓은 의미의 시세대로 단정하기는 어렵지만, 현재 확보된 비교 기준은 이 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 66.43㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 평균 | 66.43㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
현재 최저가 100,940,000원만 비교하면 실거래 235,000,000원의 43.0%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 경제적 실체를 왜곡합니다. 현재 회차에서는 최저가에 인수 예상액 131,273,160원을 더한 실질취득 232,213,160원이 핵심입니다. 이는 실거래 표본 235,000,000원의 약 98.8%로, 차이는 2,786,840원에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세의 43%라서 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,213,160원 |
| 1. 임차인 황윤경 보증금 | 230,000,000원 | 98,726,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 황윤경 보증금 미배당액은 131,273,160원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,940,000원 | 131,273,160원 | 232,213,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,658,000원 | 161,013,844원 | 231,671,844원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,460,600원 | 181,829,691원 | 231,290,291원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설입니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 모아타운은 11세대이고 동일면적 실거래 표본이 1건뿐이어서 매도 시 환금성과 적정가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 100,940,000원이 아니라 예상 인수 131,273,160원을 합친 실질취득 232,213,160원으로 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 말소만을 의미하는지, 대항력 행사 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 을구 1-2 경정 확인. 1번 임차권의 경정 내용과 계약일·확정일자 변경 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현 예상배당에서는 집행비용 2,213,160원, 황윤경 98,726,840원 배당 후 131,273,160원이 남습니다.
- 시장가격 보수적으로 판단. 비교 가능한 동일면적 실거래가 2022.10 235,000,000원 1건뿐이므로 한 건의 거래를 현재 시세 전체로 확대해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가 ≠ 반값 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 206,000,000원짜리 오피스텔을 100,940,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 황윤경의 선순위 임차보증금 230,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당 131,273,160원이 매수인에게 남아 실질취득이 232,213,160원까지 올라갑니다. 3회·4회 유찰을 가정해도 매각가격이 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 약 2.31억 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
비교 가능한 동일면적 실거래는 235,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득은 그 금액의 약 98.8%로 가격 차이가 크지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 기준 결론은 “낙찰가는 싸 보이지만 실질취득은 시세에 근접하고, 선순위 임차권 확약 범위 확인이 승부처”입니다.
