인천지방법원 2026타경501836. 남동구 간석동 파크원 2층 202호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 166,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2022년부터 이어진 임차관계입니다. 구본열은 2022.03.25 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.25, 보증금은 220,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.06.30 계양세무서장의 압류입니다. 따라서 구본열의 전입·점유는 말소기준보다 먼저이고, 자료상 대항력 있음으로 판정됩니다. 배당요구도 했기 때문에 일반적인 계산이라면 현재 최저가 81,340,000원에서 집행비용 1,864,120원을 빼고 79,475,880원을 배당받은 뒤, 부족한 140,524,120원을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 220,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 석정로497번길 69 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 202호 · 임차권 범위 58.57㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 · 2017.04.18 사용승인 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.02.18 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
2017.05.19 설정된 성남제일새마을금고 근저당권 132,000,000원은 2019.06.17 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.30 계양세무서장 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2022.03.25 전입·점유를 갖춘 구본열의 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자와 선순위 임차권을 분리해서 본다
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본열 | 2022.03.25 · 임차권등기 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 시 0원 |
| 이진주 | 2024.08.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
구본열은 임대차계약일 2022.02.18, 확정일자 2022.02.25, 주민등록·점유개시일 2022.03.25로 말소기준 2023.06.30보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 한 상태이므로 확약이 없다면 대항력 있는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
반면 이진주는 2024.08.19 전입으로 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았지만 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 보지는 않습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 확인되는 만큼 실제 인도·명도 과정에서는 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 해석 — 최저가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 직접 판단할 근거가 없습니다. 더구나 확약이 없었다면 대항력 있는 구본열의 보증금 때문에 현재 회차의 룰상 인수액이 140,524,120원 발생해 단순 낙찰가 기준으로 가격을 평가하는 것 자체가 잘못됩니다.
이번 사건에서는 말소동의 확약이 주된 임차인 인수위험을 해소하므로 실질취득가는 현재 낙찰가 가정 기준 81,340,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원·일반 배당규칙 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 구본열 보증금 | 220,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 데이터에 제시된 일반 배당규칙 계산입니다. 이 계산만 적용하면 구본열의 미배당액 140,524,120원이 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 석정중학교 남서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.04.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물입니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지·사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용되고 동측 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,688,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 구본열 임차권 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 적용 대상과 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 인수액은 140,524,120원입니다. 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 이진주 점유관계 확인. 2024.08.19 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 81,340,000원이 시세 대비 어느 수준인지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 공부와 인근 유사물건 등을 참고해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 확약 확인이 먼저”
감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 81,340,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘감정가 49% 오피스텔’로 보면 안 됩니다. 구본열의 보증금은 220,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빨라, 확약이 없다면 현재 회차에서도 140,524,120원의 미배당 인수가 생기는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 그 확약이 정상 적용되는 것을 전제로 하면 구본열 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석 결론은 ‘대규모 인수형’이 아니라 확약 확인을 전제로 한 조건부 인수 해소형입니다. 남은 점유자 이진주는 말소기준 후 전입으로 대항력이 없지만 인도관계는 확인해야 하고, 실거래 자료가 없어 가격이 시세 대비 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다. 유찰률은 매력적으로 보이지만, 이 사건의 입찰 버튼은 확약 원본을 확인한 뒤에 눌러야 합니다.
