인천지방법원 2026타경501866. 부평동 센트럴뷰2차 9층 903호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 233,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 114,170,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 49% 가격입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
안치훈은 2021.03.24. 주민등록을 마쳤고 2021.03.26. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.09.23. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 245,000,000원, 확정일자는 2021.03.02.이며 배당요구도 했습니다. 따라서 경매대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가를 가정한 배당표에서는 안치훈에게 111,771,620원이 배당되고 133,228,380원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 9층 903호 · 도로명 인천광역시 부평구 원적로488번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제9층 제903호 · 임차권 범위 73.99㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 9층 · 사용승인 2016.07.11 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.04.16. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 계양새마을금고 근저당 141,700,000원과 우리은행 근저당 102,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2022.09.23. 동안산세무서장 압류입니다. 이후 2026.03.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안치훈 | 2021.03.24 / 2021.03.02 배당요구 2024.02.21 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능* |
| 이경순 | 2024.08.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 해당 문구만으로 안치훈의 대항력 포기까지 확인된 것은 아니므로, 본 분석은 미배당 보증금의 승계 가능성을 보수적으로 유지합니다. 이경순은 2024.08.06. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 구조 — 최저가 114,170,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 114,170,000원으로 감정가 233,000,000원의 49%까지 떨어졌습니다. 하지만 안치훈 보증금은 245,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 경매대금에서 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 미배당 인수액이 커집니다.
따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 안치훈의 대항력이 유지된다는 전제에서는 매수인이 부담하는 경제적 총액이 보증금 약 245,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이는 감정가 233,000,000원보다도 높은 수준입니다. 실거래 비교 없이 감정가만 놓고 보더라도, 현재의 49% 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 안치훈 보증금 | 245,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 안치훈 보증금의 미배당액은 133,228,380원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 245,000,000원은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 903호이며 사용승인은 2016.07.11.입니다.
- 주위환경. 인천부원초등학교 북동측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차권등기 말소에 그치는지, 안치훈의 대항력 포기와 미배당 보증금 승계 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력이 유지된다면 최저가가 아니라 보증금 약 245,000,000원 수준을 경제적 취득가격의 기준으로 보세요.
- 현재 인수 가능액. 현재 회차 배당표상 안치훈 미배당액은 133,228,380원입니다.
- 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 인수 가능액 166,919,542원, 4회 유찰 시 190,463,679원으로 증가하므로 최저가 하락만으로 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 이경순 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 계약관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 245,000,000원
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 114,170,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 안치훈은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고 보증금은 245,000,000원입니다. 현재 배당모형에서 133,228,380원이 미배당되므로, 대항력이 유지된다면 낙찰자의 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 약 245,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 변수입니다. 다만 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계의 결론은 가격이 싸진 사건이 아니라, 확약서의 효력 범위를 확인해야 가격이 비로소 결정되는 사건입니다. 원문에서 대항력과 미배당 보증금 승계가 완전히 해소되는지 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
