인천지방법원 2026타경501978. 부평동 엠타워9 8층 808호, 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원인 신건입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.01.12. 송경란 근저당권 75,000,000원으로 제시되어 있습니다. 그 뒤로 부평구 압류, 김은주 강제경매개시결정, 조이택 주택임차권등기, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다.
가장 중요한 권리는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차인 조이택은 2020.08.28. 전입·점유, 2020.07.29. 확정일자, 2024.08.09. 배당요구가 표시되어 있어 말소기준일 2021.01.12.보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 임차권등기 원문에 226,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 확약이 없다면 “최저가 2.00억”이 아니라 실질취득 2.26억으로 시선을 고정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 8층 808호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 8층 808호 · 59.76㎡ 전부 |
| 소유자 | 이중옥 (2020.09.16. 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 대항력 임차권이 보인다
등기 흐름만 보면 말소기준은 을구 4번 송경란 근저당권입니다. 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조이택의 전입·점유개시일은 2020.08.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2024.08.09.에 뒤늦게 올라왔지만, 임차권등기 원문상 전입·점유·확정일자가 말소기준 전후 판단의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용
tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 따라서 이 표에서는 실제 임차인 1명으로 봅니다. 임차권등기 원문에는 보증금 226,000,000원이 (1), (2)로 반복 표시되어 있으나, 본 리포트에서는 이를 합산하지 않고 보증금 226,000,000원 구조로 읽습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조이택 | 8층 808호 59.76㎡ 전부 | 전입·점유 2020.08.28 확정 2020.07.29 배당요구 2024.08.09 | 226,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 중복신고 아님 말소동의 확약 |
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,600,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평대건신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부평대건신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 송경란 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 김은주 | 226,000,000원 | 36,900,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 데이터 기준입니다. 채권 총액 611,500,000원 중 196,400,000원이 배당되고, 미배당은 415,100,000원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 등기 권리목록에는 을구 1·2번 근저당권이 2020.08.28. 말소된 기재도 함께 보이므로 원본 대조가 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가만 낮아져도 ‘싸다’가 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 415,100,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 454,540,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 486,092,000원 | 0원* |
이 표에서 “확약 반영 인수 0원*”만 보면 가격이 내려갈수록 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 확약이 없다는 가정에서는 판단이 완전히 달라집니다. 대항력 임차인 보증금이 226,000,000원이므로, 신건 200,000,000원 낙찰은 실질 226,000,000원, 1회 유찰 160,000,000원 낙찰도 미배당 66,000,000원이 붙어 실질 226,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원 낙찰도 미배당 98,000,000원이 붙어 실질 226,000,000원에 가까워집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 확약의 유효성에서 출발해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘굴다리오거리’ 동측 인근입니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 물건으로 보아야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제8층 제808호이며, 위생설비·E/V설비·화재탐지설비·도시가스설비가 표시됩니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각 노폭 약 10~12M의 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역이 표시됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다. 기타 임대관례 및 기타는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 결론은 확약서에 달려 있습니다. 확약 대상이 을구 5번 주택임차권등기 조이택 건인지, 말소 범위와 조건이 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 대항력 보증금 226,000,000원 때문에 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 200,000,000원 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에 실거래 표본이 없습니다. 따라서 시세 대비 저가 여부는 이 리포트에서 판단하지 않습니다. 실질취득 200,000,000원 또는 확약 전 226,000,000원을 기준으로 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. notes에는 국세·지방세 압류 3건이 표시됩니다. 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 배당과 실제 정산이 달라질 수 있습니다.
- 배당표·등기 원본 대조. 제공 배당 데이터에는 을구 1·2번 근저당권 배당이 들어가지만, 권리목록에는 2020.08.28. 말소 기재도 있습니다. 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 현황 확인. 매각물건명세서 비고에는 출입문에 독촉장이 붙어 있다고 되어 있습니다. 현 점유자, 관리비, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 “권리보다 확약서”다
이 물건의 핵심은 오피스텔이라는 용도도, 신건 최저가 200,000,000원도 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 주택임차권등기와 그에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 없으면 보증금 226,000,000원이 실질취득 기준이 됩니다. 확약이 유효하게 작동하면 해당 임차권 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약서 원본을 확인하기 전에는 보수적으로, 확인 후에도 당해세·관리비·점유·배당표 불일치를 별도로 점검해야 하는 물건입니다.
