101,430,000원
인천지방법원 2026타경501983. 검암동 파인힐타운 2층 203호, 전용 61.6㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 고유정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 16일, 확정일자는 2022년 5월 31일, 전입 및 점유개시는 2022년 6월 23일이고 보증금은 171,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준인 2026년 3월 11일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 인수되는 대항력 있는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 고유정 임차권에 한해 원칙상 미배당액 71,790,020원을 매수인이 떠안는 구조가 실질적으로 0원으로 해소됩니다. 이 확약의 효력은 고유정 임차권에만 적용되며 다른 임차인에게 확대되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 고유정 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 61.6㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 2층 |
| 소유자 | 이미숙 (2021.12.02 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약서가 승부처
말소기준권리는 2026.03.11 강제경매개시결정입니다. 고유정의 주택임차권등기는 2024.07.29 접수됐고, 전입·점유는 2022.06.23이어서 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다는 전제에서는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 반면 2026.03.31 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고유정 | 제2층 제203호 61.6㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 171,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.23 | 우선변제 有 확정 2022.05.31 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
고유정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 이번 사건에서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득’
이 사건은 확약서 반영 후 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 = 최저가 101,430,000원입니다. 파인힐타운(609-2)의 최근 12개월 평균 거래금액은 210,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025.07의 210,000,000원입니다. 실질취득은 이 최근 기준의 48.3%입니다. 전체 거래 평균 196,250,000원보다도 낮지만, 가격 판단의 중심은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 둡니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 65.26㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 65.26㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 61.6㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 65.26㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 +9.6%입니다. 하락 추세 데이터가 아니라 오히려 최근 평균이 이전 거래보다 높은 방향입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 규모도 9세대이므로 아파트 대단지처럼 거래량이 풍부한 시세로 해석해서는 안 됩니다. 가격 할인폭은 크지만 환금성 검증이 함께 필요한 다세대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 |
| 1. 임차인 고유정 보증금 | 171,000,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 시뮬레이션 원칙상 고유정 보증금 미배당액은 71,790,020원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전·후 해석이 다르다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 101,430,000원 | 71,790,020원 | 101,430,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,001,000원 | 101,677,018원 | 71,001,000원 |
| 4회 유찰 시 | 49,700,700원 | 122,593,913원 | 49,700,700원 |
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 고유정 보증금의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 원칙상 인수액은 71,790,020원, 3회 유찰 시 101,677,018원, 4회 유찰 시 122,593,913원입니다. 그러나 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 보고 매각가 자체가 실질취득이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일자는 2009.05.26입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북서측 인근으로, 주변은 본건과 유사한 공동주택 중심 지역입니다.
- 교통. 간선도로에 근접하고 차량 접근이 무난하며 지하철역이 인근해 제반 교통사정이 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 개별난방, 위생 및 급배수, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 공동주택 건부지이며 북측 포장소로에 접합니다. 토지면적은 465.1㎡, 공시지가는 1,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 파인힐타운(609-2)은 총 9세대이며 최근 거래 표본도 많지 않습니다. 가격 할인폭과 별도로 소규모 다세대의 매도 유동성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 말소동의 확약서가 고유정의 을구 3번 주택임차권을 대상으로 하는지 매각물건명세서와 함께 직접 확인하세요.
- 실질 인수액 구분. 배당표 원칙상 미배당액 71,790,020원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 196,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선 비교하되, 최근 표본은 1건임을 감안하세요.
- 환금성 확인. 총 9세대 소규모 다세대이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 실거주 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검하세요.
- 세금·배당 변동. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약서가 권리 구조를 뒤집는다
이 물건을 최저가 101,430,000원만 보고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 고유정은 보증금 171,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 71,790,020원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 101,430,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 48.3%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 +9.6%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 총 9세대 소규모 다세대이고 2회 유찰된 물건이라는 점에서 환금성 리스크는 남습니다. 권리의 열쇠는 확약서, 가격의 장점은 큰 할인폭, 남은 과제는 소규모 다세대의 환금성 검증입니다.
