인천지방법원 2026타경502003. 부평동 무한리치빌 6층 602호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 표세일이고, 2022년 2월 24일 매매를 원인으로 2022년 3월 18일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인과 압류입니다. 등기부상 과거 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 1월 18일 국민건강보험공단 압류입니다.
임차인 유진희는 2022년 2월 8일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준인 2023년 1월 18일 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 보증금 220,000,000원에 대해 배당요구도 했기 때문에 우선변제권도 행사합니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-18 무한리치빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로155번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 전유부분 용도 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 엘리베이터설비 |
| 소유자 | 표세일 (2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
말소기준권리는 2023.01.18 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 부산광역시북구 압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024년 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 유진희의 전입일은 2022.02.25로 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기 자체의 순위와 별개로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 6층 602호 54.31㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.08 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 유진희 1명입니다. 보증기관 승계·대위로 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
또한 이 사건은 원칙적인 대항력 계산만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 이번에는 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원으로 판단하지만, 입찰 전에는 반드시 그 확약서 원문과 적용 범위를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차인 유진희 보증금 | 220,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 임차보증금 부족분은 107,607,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 다세대주택으로 등재돼 있습니다.
- 주위환경. 부평동 소재 부흥오거리 북서측 인근이며, 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 설비. 상하수도·위생·도시가스·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 가장 중요한 자료입니다.
- 임차인 배당관계 확인. 유진희의 보증금은 220,000,000원, 전입은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.08이며 배당요구가 있습니다.
- 압류 3건 확인. 국민건강보험공단·부산광역시북구·부평구 압류가 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음, 그러나 확약서가 핵심”
표면적인 숫자만 보면 까다로운 사건입니다. 임차보증금이 220,000,000원이고, 현재 최저매각가는 114,800,000원이며, 원칙적인 배당 계산에서는 107,607,200원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 결론은 단순히 “선순위 임차인 때문에 위험하다”도, “최저가가 감정가의 70%라 싸다”도 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서 확인이고, 가격의 승부처는 별도의 실제 시세 검증입니다. 압류 3건의 당해세 가능성까지 확인한 뒤 확약서의 효력이 확정적으로 확인된다면, 권리 부담은 크게 정리되는 구조입니다.
