인천지방법원 2026타경502016. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안웰가’ 13층 1305호, 전용 40.195㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”형이 아닙니다. 서현준은 2022.08.30 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자는 2022.08.10이며, 말소기준권리인 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 보증금 125,000,000원이 낙찰대금보다 큰 현재 회차에서는 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 5번 주택임차권등기”가 인수권리로 적시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 함께 명시돼 있습니다. 주어진 조건에서는 이 확약이 적용되는 서현준의 인수액을 실질 0원으로 판단해야 합니다. 확약은 서현준에게만 적용됩니다. 다른 임차인 김규현은 2025.09.18 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 별도의 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 13층 1305호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 40.195㎡ · 15층 건물 내 13층 · 2014.02.04 사용승인 |
| 소유자 | 서미영 · 2022.07.27 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 2024.01.17 국 압류와 2026.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 서현준의 주택임차권등기 역시 형식상 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르기 때문에 보증금 미배당액 승계 여부를 별도로 보아야 합니다. 이 사건에서는 바로 그 부분을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서현준 | 125,000,000원 | 2022.08.30 / 2022.08.10 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 김규현 | 미상 | 2025.09.18 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 서현준은 원칙상 현재 회차에서 미배당 보증금 65,733,680원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 서현준에게만 적용됩니다. 실제 임차인은 2명이며, 김규현은 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점이 오래됐다
주안웰가 전용 40.2㎡대의 거래 표본은 7건이고, 평균은 139,714,285원, 최저 115,000,000원, 최고 180,000,000원입니다. 최저매각가 60,760,000원은 이 최근12개월 평균의 43.5%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 60,760,000원이므로, 제공된 거래가격과의 단순 비교에서는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 40.2㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 40.2㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 40.2㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 40.2㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 40.2㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 40.2㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 40.2㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 139,714,285원 |
문제는 시점입니다. 최신 거래가 2022.07이고 매각기일은 2026.09.01입니다. 따라서 43.5%라는 비율만 보고 현재 시장에서도 같은 폭으로 저평가됐다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 아파트와 달리 거래량·임대수요·금리 환경에 따른 가격 변동과 환금성 차이가 클 수 있으므로, 이 사건의 가격 메리트는 확약의 유효성과 현재 호가·실거래 재확인이 전제돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차인 서현준 보증금 · 우선변제 | 125,000,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 서현준 보증금 부족분 65,733,680원이 매수인 인수액입니다. 그러나 말소동의 확약서가 적용되므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,760,000원 | 65,733,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,532,000원 | 83,633,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,772,399원 | 96,163,504원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 하지만 이 사건은 확약이 적용되므로 주된 인수액은 각 회차 모두 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층 1305호이며 사용승인일은 2014.02.04입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·학교시설·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 주안로변 버스정류장, 북서측 경인선 주안역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 북측 약 30m, 서측 약 6m 포장도로에 접하며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 대상자는 외국인 등으로 표시돼 있습니다.
- 상태. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·스프링클러·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 주안웰가는 280세대이며, 경매 평균 유찰 1.7회·낙찰률 8.33%입니다. 현재 물건도 2회 유찰돼 가격뿐 아니라 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 가격 판단의 전제가 되는 핵심 문서입니다. 서현준 주택임차권등기의 말소 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 서현준 배당·말소 구조 확인. 원칙상 미배당 보증금은 65,733,680원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 배당표와 매각물건명세서의 문구를 함께 확인해야 합니다.
- 김규현 점유관계 확인. 2025.09.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 명도 상대방과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래의 최신 시점이 2022.07입니다. 60,760,000원이 과거 실거래보다 낮다는 사실과 현재 시장가격은 별개의 문제입니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 2회 유찰, 단지 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 8.33%를 감안해 임대수요와 매도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”보다 확약의 효력을 먼저 본다
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 60,760,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 자료상 최근12개월 평균 139,714,285원의 43.5%라 가격 차이가 큽니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 서현준의 대항력 있는 보증금 때문에 현재 회차에서 65,733,680원이 매수인에게 승계될 수 있는 인수형 사건입니다.
승부처는 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 적용되는 조건에서는 서현준 인수는 실질 0원이어서, 실질취득도 60,760,000원으로 내려옵니다. 김규현은 말소기준권리 후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 최신 비교 거래가 2022.07이고, 물건은 이미 2회 유찰됐으며 경매 낙찰률도 8.33%입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 해소, 가격은 현재 시세 확인이 필수”입니다. 확약 원문과 현재 시장가격이 모두 확인될 때 비로소 낮은 최저가가 실제 메리트로 연결됩니다.
