인천지방법원 2026타경502048. 부평동 우리드란 7층 705호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강유선으로 2022.11.03. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 312,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.05.01. 설정된 국민은행 가압류 32,743,467원입니다. 이후 서울보증보험, 서민금융진흥원 가압류와 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 김미진은 2024.08.27. 주택임차권등기를 했지만, 등기 내용상 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.26., 확정일자는 2022.07.12.입니다. 즉 말소기준인 2023.05.01.보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 이 때문에 원칙적으로 매수인 인수 여부를 반드시 봐야 하지만, 이번 사건에는 바로 그 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 482-2 우리드란 7층 705호 · 인천광역시 부평구 충선로8번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 705호 |
| 임차권 범위 | 7층 705호 83.94㎡ 전부 |
| 소유자 | 강유선 · 2022.11.03. 매매 · 거래가액 312,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준은 2023.05.01. 국민은행 가압류입니다. 이후 가압류·압류와 2026.03.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 김미진 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 대항력은 별도로 검토해야 하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미진 7층 705호 83.94㎡ 전부 | 2022.07.26 | 2022.07.12 | 임차권등기상 312,000,000원 표기 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 김미진 1명입니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 중복 신고는 없습니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.06.16.과 2022.11.02.가 함께 기재돼 있고, 보증금은 각 계약표기에 312,000,000원으로 나타납니다. 이를 별개의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 287,000,000원, 현재 최저매각가는 140,630,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 98,441,000원(34%), 4회 유찰 시 68,908,700원(24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 140,630,000원 | 285,364,342원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 98,441,000원 | 326,956,460원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 68,908,700원 | 355,957,179원 |
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 확약을 전제로 한 현재 실질취득은 140,630,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 32,743,467원 | 32,743,467원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,343,738원 | 65,343,738원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,138,317원 | 13,138,317원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 312,000,000원 | 26,635,658원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 산식상 총 채권액 423,225,522원 중 137,861,180원이 배당되고 285,364,342원이 미배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 312,000,000원 중 26,635,658원을 배당받는 시나리오입니다. 다만 당해세와 임차인의 실제 우선변제 정산은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 705호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 부평역이 소재합니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 4필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 3번 김미진 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 대항력 임차권 재확인. 김미진의 주민등록·점유개시는 2022.07.26., 확정일자는 2022.07.12.로 말소기준 2023.05.01.보다 빠릅니다.
- 보증금 표기 대조. 임차권등기에는 두 임대차계약 표기와 함께 312,000,000원이 기재돼 있으므로 임대차계약서·임차권등기·매각물건명세서를 서로 대조하세요.
- 당해세 확인. 압류 관련 당해세가 존재하면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가 49%여도 실거래 자료가 없으므로, 주변 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 내부 상태·점유·관리비·시장 수요 등 유찰 원인을 현장조사로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 등 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 287,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 140,630,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 김미진의 대항력 있는 주택임차권입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원칙적으로 인수 여부를 따져야 하는 임차인이지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 확약이 그대로 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 140,630,000원입니다.
반대로 가격 측면에서는 실거래 자료가 없어 현재 49% 가격을 곧바로 “싼 가격”이라고 평가할 근거가 없습니다. 또 압류와 실제 배당순위, 확약서 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다. 이 사건은 “권리는 확약으로 정리될 수 있지만, 가격은 시장 검증이 남아 있는 오피스텔”로 보는 것이 적절합니다.
