인천지방법원 2026타경502076. 인천 서구 마전동 힐스타운 7층 701호입니다. 사건 표시는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준까지 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득액입니다.
백지민의 임대차계약일은 2021.10.02, 확정일자는 2021.10.12, 전입·점유개시는 2021.11.11입니다. 말소기준인 김도희 근저당권의 설정일 2022.05.03보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되어도 129,677,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 981-5 힐스타운 7층 701호 · 인천광역시 서구 검단로502번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 72.07㎡ |
| 소유자 | 김정민 · 2021.12.14 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.03 을구 5번 근저당권 · 김도희 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 말소기준은 2022.05.03 김도희 근저당권입니다. 이후의 중구 압류, 백지민의 주택임차권등기, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체가 말소된다는 것과 선순위 임차인의 보증금 반환 부담이 없어지는 것은 별개입니다. 백지민은 말소기준보다 앞선 2021.11.11 전입·점유와 2021.10.12 확정일자를 갖고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지민 7층 701호 72.07㎡ 전부 · 주거 | 2021.11.11 확정 2021.10.12 | 240,000,000원 | 2023.12.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 서윤 | 2024.09.02 | 미상 | 2026.05.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| XU LIN | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
서윤과 XU LIN은 각각 2024.09.02, 2025.08.18 전입으로 말소기준일 2022.05.03 이후이므로 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 금액을 임의로 합산하지 않습니다. 반면 백지민은 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서며, 이 사건의 실질적인 인수 판단을 좌우하는 임차인입니다.
③ 가격의 함정 — 112,700,000원이 아니라 242,377,800원
현재 회차 최저가는 112,700,000원입니다. 하지만 백지민에게 예상 배당되는 금액은 110,322,200원이고, 보증금 240,000,000원 중 129,677,800원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면:
즉 감정가 230,000,000원보다 최저가가 크게 낮아졌음에도, 실제 부담 기준으로는 감정가를 넘어섭니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 거래가 210,800,000원과 비교하면 실질취득은 약 115.0%이고, 최신 제공 거래인 2021.12의 240,000,000원보다도 2,377,800원 높습니다. 따라서 “감정가의 49%라서 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 더 유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 129,677,800원 | 242,377,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 162,930,020원 | 241,820,020원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,223,000원 | 186,171,014원 | 241,394,014원 |
낙찰가가 112,700,000원에서 78,890,000원, 55,223,000원으로 낮아질수록 인수액이 129,677,800원에서 162,930,020원, 186,171,014원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 242,377,800원 → 241,820,020원 → 241,394,014원으로 거의 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 배당표의 추정 집행비용이 포함되기 때문에 단순한 보증금 240,000,000원보다 조금 높게 계산됩니다.
⑤ 실거래 비교 — 현재 실질취득은 제공 시세 이상
힐스타운은 24세대, 사용승인일은 2014.07.29입니다. 제공된 거래 5건의 평균은 210,800,000원이고, 대상과 같은 72.07㎡ 거래는 2021.09 6층 237,000,000원, 2021.12 7층 240,000,000원입니다. 최신 제공 거래 역시 2021.12의 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 72.07㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 67.01㎡ | 6 | 184,500,000원 |
| 2021.09 | 72.07㎡ | 6 | 237,000,000원 |
| 2021.08 | 67.01㎡ | 6 | 184,500,000원 |
| 2021.06 | 69.32㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 210,800,000원 |
최저가 112,700,000원만 놓고 보면 최근 평균의 53.5%지만, 이 비율은 이 사건의 실질 부담을 설명하지 못합니다. 인수액까지 합친 242,377,800원을 기준으로 보면 최근 평균보다 31,577,800원 높고, 최신 제공 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 또한 제공 거래가 모두 2021년이므로 현재 가격을 직접 보여주는 최신 거래로 단정할 수 없습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 백지민 보증금 | 240,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 근저당권 · 김도희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 백지민 보증금 부족분 129,677,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김도희 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 동측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천2호선 검단사거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호이며 사용승인은 2014.07.29입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 약 10미터, 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,819,000원/㎡, 토지면적은 656.6㎡입니다.
- 거래표본. 힐스타운은 24세대이며 제공된 거래는 5건입니다. 최신 제공 거래는 2021.12입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 112,700,000원 + 129,677,800원 = 242,377,800원입니다.
- 백지민 임차관계 재확인. 계약 2021.10.02 · 확정 2021.10.12 · 전입·점유 2021.11.11 · 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 구조가 핵심입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제출 사실만으로 대항력 포기까지 포함됐다고 단정하지 말고, 말소동의의 범위와 매수인 인수부담 해소 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 241,820,020원, 4회 유찰 시 241,394,014원으로 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 서윤·XU LIN 점유 확인. 두 사람은 대항력은 없지만 보증금·점유관계와 인도절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 주택도시보증공사 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 2.42억 실질취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 강합니다. 감정가 230,000,000원이 두 차례 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 백지민의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 있어, 현재 회차에서는 미배당 129,677,800원을 추가로 인수하는 구조입니다.
결국 지금 판단해야 할 가격은 112,700,000원이 아니라 242,377,800원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 그만큼 늘어나 총 부담은 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 최근 평균 210,800,000원보다 높고 최신 제공 거래 240,000,000원도 소폭 웃돕니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 제시된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없어 현재 인수액을 0원으로 보지 않았습니다. 최저가는 크게 떨어졌지만, 실질취득 기준 가격 메리트와 선순위 임차 리스크가 동시에 남아 있는 물건입니다.
