인천지방법원 2026타경502136. 문학동 삼성하이츠 제1층 제102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 손민경이며 2019년 12월 27일 거래가액 87,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 12월 17일 김두일의 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기상 후순위 여부만 보면 안 됩니다. 최수정의 주택임차권등기는 2024년 5월 13일로 말소기준보다 늦지만, 실제 전입·점유개시는 2020년 3월 20일, 확정일자는 2020년 2월 28일입니다. 따라서 최수정은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 보증금 78,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 배당되지 않는 42,311,500원은 원칙적 계산상 매수인 인수 영역이지만, 이번 사건에는 말소동의 확약서라는 별도 변수가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 404-18 삼성하이츠 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 임차권 범위 | 제1층 제102호 39.285㎡ 전부 |
| 소유자 | 손민경 (2019.12.27. 거래가액 87,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기일’보다 임차인의 선행 전입
말소기준은 2021.12.17. 김두일 근저당권입니다. 안성시 압류는 2023년 9월 25일 해제로 이미 말소됐고, 2025년 국가 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 가장 중요한 것은 최수정입니다. 주택임차권등기 자체는 2024년이지만 전입·점유가 2020년이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수정 제1층 제102호 39.285㎡ 전부 | 2020.03.20 / 2020.02.28 | 78,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 김봉건 | 2025.01.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 인수액에 미반영 |
* 최수정은 현재 매각가 배당 계산상 보증금 미배당 42,311,500원이 발생하지만, 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 명시되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 최수정에게만 적용됩니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’를 곧바로 시세 할인으로 보면 안 된다
이 물건의 감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 36,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 감정가 대비 비율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 실거래 시세를 직접 대조하기 전에는 “49%니까 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리면 안 됩니다.
특히 이 사건에서 최저가가 낮아진 이유와 권리구조는 분리해서 봐야 합니다. 확약이 없다면 최수정의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조라 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 이번에는 확약을 반영해 실질 인수가 0원이므로 현재 기준 실질취득액은 36,750,000원으로 계산하지만, 이것이 시장가격보다 낮은지는 별도 시세 확인 없이는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,061,500원 |
| 1. 임차인 최수정 보증금(우선변제) | 78,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 근저당 · 김두일 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최수정 보증금의 부족분은 42,311,500원입니다. 다만 말소동의 확약서를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학경기장 서측 인근. 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호. 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 최수정의 원칙적 미배당액 42,311,500원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 김봉건 임대차 조건 확인. 2025.01.02. 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분석되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구일은 2026.04.01.입니다.
- 최우선변제 변수 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 김봉건의 보증금이 확인되면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 최저가 49%를 시세 할인으로 오인하지 말 것. 감정가 75,000,000원 대비 최저가 36,750,000원이라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태입니다. 권리구조와 점유·임대차 상태, 실제 거래가격을 함께 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 확약서와 미상 임차인을 먼저 본다
이 사건의 표면은 감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 최수정은 2020년 전입으로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인이며, 현재 매각가를 기준으로 하면 보증금 42,311,500원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그렇다고 권리 확인이 끝난 것은 아닙니다. 확약은 최수정에게만 적용되고, 김봉건은 말소기준 이후 전입이라 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인과 배당 변수를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 부여할 단계는 아닙니다.
