인천지방법원 2026타경502141. 주안동 해마루플러스 6층 604호, 전용 76.7135㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황상욱으로 2022.09.02. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 238,000,000원입니다. 과거 설정됐던 부평제일새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 김한글은 2022.08.19. 전입·점유를 시작했고 2022.08.03. 확정일자를 받았으며, 보증금은 238,000,000원입니다. 2025.02.06.에는 주택임차권등기가 됐습니다. 원칙적인 배당 계산만 하면 현재 최저가에서 김한글에게 101,625,680원이 배당되고 136,374,320원이 부족해 매수인 인수 대상으로 잡힙니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 김한글의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 확약 밖의 이경현입니다. 2025.06.13. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이경현을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 최저가 103,880,000원만으로 실질취득가를 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 325-2 해마루플러스 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 76.7135㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.09.02. 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2015.05.14 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
과거 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2026.03.17. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김한글의 2022.08.19. 전입·점유와 2025.02.06. 주택임차권등기는 원칙적으로 선순위 영역에 있습니다. 다만 김한글에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 그 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한글 | 2022.08.19 | 238,000,000원 | 2022.08.03 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 인수 0원* |
| 이경현 | 2025.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
* 김한글은 원칙적 배당계산상 136,374,320원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 이경현에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득가는 아직 확정 불가
해마루플러스의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 207,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09. 1건, 224,000,000원이며 최신 거래가도 동일한 224,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 구간보다 10.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 81.4㎡ | 4 | 224,000,000원 |
| 2022.08 | 76.71㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2021.08 | 72.79㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2021.08 | 78.64㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
| 최근12개월 | — | 1건 | 224,000,000원 |
현재 최저가 103,880,000원은 최근 12개월 거래가 224,000,000원의 46.4%입니다. 표면가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가를 곧 실질취득가로 보면 안 됩니다. 김한글 임차권은 확약으로 실질 0원 처리되지만, 이경현의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 이경현에게 인수할 보증금이 존재하면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 1. 임차인 김한글 보증금 | 238,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김한글의 보증금 238,000,000원 중 101,625,680원이 배당되고 136,374,320원이 부족합니다. 다만 김한글 임차권에 대해서는 말소동의 확약서가 제출돼 그 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이경현의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액을 더할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상임차인 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 김한글 룰상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,880,000원 | 49% | 136,374,320원 |
| 3회 유찰 시 | 72,716,000원 | 34% | 166,992,888원 |
| 4회 유찰 시 | 50,901,200원 | 24% | 188,415,022원 |
김한글의 룰상 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 늘지만, 말소동의 확약을 적용하면 김한글에게서 발생하는 매수인 실질 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 봅니다. 따라서 추가 유찰의 실질적인 의미는 가격 하락 자체보다 이경현 임대차 확인 후 안전마진을 얼마나 확보할 수 있느냐에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 2015.05.14입니다.
- 입지. 감정요항표상 지하철 1호선 간석역 남측 인근으로, 주변에 연립주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 간석역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,289,000원/㎡, 토지면적은 826.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 해마루플러스는 18세대이며 확인 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이경현 임대차부터 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유관계를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김한글 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상 권리와 말소 조건이 을구 5번 주택임차권 전부에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가는 최근12개월 실거래 224,000,000원의 46.4%지만, 미상 임차인의 인수금이 있으면 실질취득가는 올라갑니다.
- 점유·명도 확인. 김한글 임차권등기와 별도로 이경현이 현황조사·매각물건명세서에 확인됩니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성 점검. 18세대이며 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회로 집계돼 있어 재매각 가능성과 거래 빈도를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 하나를 지웠지만, 미상 임차인은 남았다”
감정가 212,000,000원이 두 번 유찰돼 103,880,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 224,000,000원과 비교하면 표면가격은 46.4%에 불과합니다. 주된 선순위 임차권인 김한글의 238,000,000원 보증금도 말소동의 확약이 있어 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 바로 “안전한 반값 오피스텔”이라고 결론낼 수는 없습니다. 김한글 확약 밖에 2025.06.13. 전입한 이경현이 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이경현은 대항력 가능·미상이므로 인수금이 존재할 가능성을 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 유형입니다. 확약서 원문과 이경현의 임대차 조건을 확인해 인수액이 정리된 뒤에야 103,880,000원의 가격 메리트를 제대로 평가할 수 있습니다.
