인천지방법원 2026타경502145. 인천 서구 심곡동 ‘숲예찬’ 105동 2층 202호, 전용 51.74㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 권리 구조는 겉보기보다 까다롭습니다. 등기상 2022년 이승현 씨가 거래가 220,000,000원에 취득했고, 같은 날 전세권자 김연숙 씨의 전세권 설정이 있었으나 2023년 말소되었습니다. 이후 2024년 김연숙 씨의 주택임차권등기가 올라왔습니다. 전입은 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.18, 보증금은 220,000,000원입니다.
원칙만 보면 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 최저가 194,000,000원에서 집행비용 3,516,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 190,484,000원이고, 부족분 29,516,000원은 매수인 인수로 남습니다. 하지만 명세서에는 “을구 순위 5번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다. 단, 이 결론은 확약서 원본 확인과 실제 말소 가능성을 전제로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 240-18 숲예찬 105동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.74㎡ · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이승현 (2022.04.11 매매, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 흔적
말소기준은 2023.03.30 현대캐피탈 가압류입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김연숙 씨의 주택임차권등기에는 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.18, 보증금 220,000,000원이 기재되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인으로 봅니다. 실제 임차인은 김연숙 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만 tenants 자료상 보증기관 승계·대위 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 없으면 보증금 2.2억을 봐야 한다
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연숙 | 제2층 제202호 51.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.18 | 2024.05.01 | 대항력 우선변제 확약 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약서를 배제하면 현재 회차 실질취득은 194,000,000원 + 29,516,000원 = 223,516,000원이 아니라, 주어진 배당 시나리오상 집행비용 차감 후 미배당이 계산되어 룰상 인수 29,516,000원이 남는 구조입니다. 다만 명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하면, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
숲예찬(240-18)은 총 24세대, 사용승인일 2017.05.12의 소규모 다세대입니다. 최근 거래는 4건이고 평균은 181,250,000원입니다. 감정가이자 최저가인 194,000,000원은 실거래 평균의 107.0%입니다. 확약서를 반영해 인수를 실질 0원*으로 보더라도 신건 가격은 평균 시세보다 높습니다. 확약이 무너지면 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 220,000,000원 수준의 실질취득 구조로 바뀌므로, 가격 메리트는 더 약해집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 47.75㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 47.75㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 51.74㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 51.74㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 181,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 김연숙 보증금 | 220,000,000원 | 190,484,000원 | 부족분 29,516,000원 매수인 인수* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 김연숙 | 220,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 9,887,056원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 5. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 | 20,284,319원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*표시: 배당표상 현재 회차 미배당 인수는 29,516,000원이나, 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 본질은 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 보증금 기준 부담 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 29,516,000원 | 220,000,000원 | 확약 확인 전엔 가격 메리트 없음 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 67,772,800원 | 220,000,000원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 98,378,240원 | 220,000,000원 | 대항력 인수형 본질 유지 |
확약이 없다는 전제에서는 유찰이 가격 메리트를 만들지 못합니다. 1회 유찰 시 매각가는 155,200,000원으로 내려가지만 룰상 인수는 67,772,800원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 124,160,000원으로 내려가지만 룰상 인수는 98,378,240원으로 늘어납니다. 즉 최저가가 싸지는 것이 아니라 보증금 미배당이 뒤로 넘어오는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 유형으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제105동 제2층 제202호이며 사용승인일은 2017.05.12입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 총 24세대 소규모 단지이고 최근 거래 표본은 4건입니다. 실거래는 155,000,000원~220,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 누구에게, 어떤 조건으로, 어떤 권리에 대해 제출되었는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김연숙 임차권등기 말소 확인. 확약은 해당 임차권등기 인수 실질 0원*의 근거입니다. 말소 실행이 불명확하면 룰상 인수 29,516,000원을 다시 봐야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. tenants 자료상 실제 임차인은 김연숙 1명이며 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다. 다만 확약 밖 미상 점유자는 현장 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 확약 반영 시에도 실질취득 194,000,000원은 실거래 평균 181,250,000원의 107.0%입니다. 신건 가격 메리트는 약합니다.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비가 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류와 관리비 체납을 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 “싸냐”가 아니라 “확약이 완전하냐”다
이 사건을 최저가 194,000,000원짜리 신건 다세대로만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 대항력 있는 김연숙 임차인의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 회차 배당표상 룰상 미배당 인수는 29,516,000원입니다. 유찰되어도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조라, 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 구조로 해야 합니다. 다만 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 완전하면 권리 리스크는 크게 줄지만, 신건 가격은 실거래 평균보다 높습니다. 확약서가 불완전하면 보증금 2.2억 구조가 그대로 살아납니다.
