104,370,000원
인천지방법원 2026타경502172. 인천 서구 검암동 이레케슬 5동 502호, 전용 50.83㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가 213,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,370,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 절반 이하이지만 권리구조의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권입니다.
임차인 이성금은 임대차계약일 2021.05.31, 확정일자 2021.05.31, 주민등록·점유개시일 2021.07.16이며 보증금은 215,000,000원입니다. 말소기준인 2025.12.12 부평구 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 2023.08.18 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 배당으로 받지 못하는 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 683-6 이레케슬 5동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 50.83㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 천행림 (2021.07.30 매매 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 2015.02.11 준공 · 이레케슬 56세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 권리분석의 기준점은 2025.12.12 부평구 압류입니다. 그보다 뒤인 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이성금의 임차관계는 2021년부터 시작됐고, 2023.08.18 주택임차권등기가 설정돼 말소기준보다 앞선 권리로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성금 | 5층 502호 50.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
이성금은 2021.05.31 확정일자를 받고 2021.07.16 전입·점유를 시작했습니다. 배당요구도 2023.08.18 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증기관 승계나 대위 신고로 중복된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금 역시 215,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 핵심 계산 — 유찰될수록 싸지는 것이 아니다
현재 최저매각가 104,370,000원에서 집행비용 2,261,180원을 제외한 102,108,820원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 215,000,000원 중 남는 112,891,180원은 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 104,370,000원 | 112,891,180원 | 217,261,180원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 73,059,000원 | 143,656,062원 | 216,715,062원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 51,141,300원 | 165,179,243원 | 216,320,543원 |
회차가 내려가면 낙찰가는 104,370,000원 → 73,059,000원 → 51,141,300원으로 감소하지만, 미배당 인수액은 112,891,180원 → 143,656,062원 → 165,179,243원으로 증가합니다. 결과적으로 실질 부담은 계속 보증금 215,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 인수형에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 최근 1.45억, 추세도 -1.6%
이레케슬의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 146,880,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.12 전용 51.16㎡ 2층이 145,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 145,000,000원이며, 이전 거래 대비 추세는 -1.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 51.16㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 51.16㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2021.08 | 46.21㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2021.07 | 50.83㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 51.16㎡ | 4 | 106,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 146,880,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
특히 본건과 같은 전용 50.83㎡·5층 거래가 2021.07에 215,000,000원으로 확인되지만, 현재의 가격 메리트를 평가할 때는 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 실질취득 217,261,180원은 최근 145,000,000원보다 크게 높고, 감정가 213,000,000원보다도 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 이성금 보증금 | 215,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 임차인 이성금에게 102,108,820원이 배당되고, 보증금 부족분 112,891,180원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영 전 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 전용 50.83㎡입니다.
- 입지. 인천2호선 아시아드경기장역 북서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 대체로 사다리형 평지이며 남동측 소로를 이용합니다.
- 지가. 공시지가 1,599,000원/㎡, 토지면적 1,655.0㎡입니다.
- 거래 표본. 이레케슬은 56세대이며 확인된 실거래 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 104,370,000원이 아니라 미배당 인수 112,891,180원을 더한 217,261,180원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 임차권등기의 말소만 의미하는지, 대항력 처리까지 포함하는지 실제 문구를 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 계산상 이성금 배당은 102,108,820원, 미배당은 112,891,180원입니다. 매각 전 최신 배당요구·권리변동을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 5건 평균 146,880,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 145,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -1.6%이므로 과거 215,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 토지거래허가 관련 기간 확인. 감정요항에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 2026.09.01 전후의 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.15억 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 213,000,000원이 두 번 유찰돼 104,370,000원까지 내려온 49% 경매입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 215,000,000원이고, 현재 회차 미배당액만 112,891,180원입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 217,261,180원으로, 최근 12개월 실거래 145,000,000원을 크게 웃돕니다.
3회·4회 유찰로 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 각각 216,715,062원, 216,320,543원으로 여전히 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 최근 시세 추세가 -1.6%이고 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 “임차권과 대항력이 실제로 어디까지 정리되느냐”입니다. 말소동의 확약서가 제출된 사실만으로 인수액을 0원으로 전제하지 않는다면, 현재 가격구조는 최근 시세 대비 매력이 낮습니다.
