인천지방법원 2026타경502189. 검암동 디에스리치빌 4층 401호, 전유면적 49.67㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조정이이며 2021.07.15 매매, 2021.07.19 소유권이전 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 이번 사건의 선언된 말소기준은 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.26 조선미의 190,000,000원 주택임차권등기입니다.
조선미는 임대차계약일 2021.04.19, 확정일자 2021.04.19, 주민등록·점유개시 2021.06.21로 등기돼 있고 배당요구도 했습니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 최저가 기준으로 89,580,660원을 배당받고 부족분 100,419,340원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 조선미에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 616-8 디에스리치빌 4층 401호 · 인천광역시 서구 승학로512번길 35 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 전유 49.67㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 조정이 (2021.07.15 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2011.01.11 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 전유면적에 포함되지 않은 복층(다락) 소재 탐문 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
등기부에서 현재 핵심은 을구 5번 조선미 주택임차권입니다. 임차보증금 190,000,000원, 범위는 4층 401호 49.67㎡ 전부이며, 임차권등기 접수일은 2023.07.26입니다. 선언된 말소기준인 2026.03.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 조선미 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조선미 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2021.06.21 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| ZHAO YANRUI 현황조사 | 2025.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| SU QINGQING 현황조사 | 2025.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 하락 추세와 미상 인수를 함께 봐야 한다
동일 면적 49.67㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 183,000,000원이지만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 우선해서 볼 지표는 최근 12개월 평균 163,500,000원, 최신 거래 195,000,000원, 그리고 최근 가격이 과거보다 -19.3% 낮은 추세라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 49.67㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.12 | 49.67㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 49.67㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 49.67㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.67㎡ | 2건 | 163,500,000원 |
현재 최저가 91,630,000원은 최근 12개월 평균 163,500,000원의 56.0%입니다. 조선미 임차권 확약만 반영하면 주된 실질취득비용도 91,630,000원이어서 표면적인 가격 간격은 큽니다. 그러나 이 물건은 최근 가격 추세가 -19.3%이고, 실거래 표본도 4건이며 최신 거래는 2023.06입니다. 여기에 보증금 미상의 두 점유자 인수 가능성까지 남아 있으므로 최저가 56.0%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 조선미 보증금 | 190,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 룰상 조선미의 미배당 보증금 100,419,340원은 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 조선미에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 ZHAO YANRUI·SU QINGQING의 미상 보증금 위험에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 조선미 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 91,630,000원 | 100,419,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,140,999원 | 127,413,539원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,898,699원 | 146,309,478원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 조선미의 미배당 인수액이 100,419,340원에서 127,413,539원, 146,309,478원으로 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가가 내려간다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서는 조선미 임차권에 한해 말소동의 확약이 그 구조를 해소합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울중학교 동측 인근으로 다세대주택, 상가·주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설 등이 형성된 기존 주택지대이며 제반 입지여건과 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 인천지하철2호선 검바위역, 공항철도 검암역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고 동측 왕복6차선 서곶로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2011.01.11. 기본 급·배수·위생·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 복층(다락). 집합건축물대장상 전유면적에 포함되지 않은 복층(다락)이 있는 것으로 탐문됐고, 현장조사 당시 폐문부재로 구조·이용상황·면적 확인이 어려웠습니다. 감정평가에는 이를 고려했습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역·철도보호지구 등이 기재돼 있으며 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 최근 가격 추세도 -19.3%여서 아파트 대단지처럼 높은 거래 회전성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조선미 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상 권리와 말소 조건이 을구 5번 주택임차권에 정확히 대응하는지 매각물건명세서 원문과 제출 확약서를 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. ZHAO YANRUI·SU QINGQING의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 실질취득 상한 재계산. 조선미 확약 반영 시 주된 취득가격은 91,630,000원이지만, 미상 점유자의 인수보증금이 확인되면 그 금액을 별도로 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 183,000,000원보다 최근 12개월 평균 163,500,000원과 -19.3% 추세를 우선해서 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 복층(다락) 현황 확인. 전유면적에 포함되지 않은 복층의 구조·면적·이용상황은 현장 확인이 어려웠으므로 실제 사용상태와 향후 이용 리스크를 점검해야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 다세대이고 실거래가 4건에 불과하므로 낙찰 이후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 지워졌지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 187,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 91,630,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 163,500,000원의 56.0%입니다. 더구나 조선미의 190,000,000원 임차권은 배당 계산상 100,419,340원이 인수되는 구조지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수는 0원입니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. ZHAO YANRUI와 SU QINGQING이 말소기준일보다 앞서 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남아 있으며, 조선미에 대한 확약의 보호 범위 밖입니다. 실거래 가격도 최근 구간이 과거보다 -19.3% 낮아지는 추세이고, 12세대 다세대라는 환금성 제약과 미확인 복층(다락)도 있습니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권은 해소됐지만, 미상 점유 확인 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
