인천지방법원 2026타경502229. 검암동 해피하우스 102동 4층 402호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 155,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 75,950,000원입니다. 권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 2024.12.27. 등기된 김엄경의 주택임차권입니다. 주민등록일과 점유개시일이 2017.06.01.로 말소기준인 2025.08.07. 압류보다 앞서며 확정일자도 갖추고 있어, 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기를 인수권리로 적시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김엄경 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 반면 현황조사와 매각물건명세서에 함께 확인되는 이계영은 2025.10.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았으므로 원본 명세서 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 45.52㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 4층 402호 · 사용승인일 2013.04.10. |
| 소유자 | 유광준 · 2017.04.12. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2013년과 2016년에 설정됐던 주식회사우리은행·주식회사하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.08.07. 국의 압류입니다. 따라서 2024.12.27. 등기된 김엄경의 주택임차권은 말소기준보다 빠른 권리로 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 위치에 있습니다. 다만 본 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김엄경 | 2017.06.01 | 2017.04.17 | 136,500,000원* | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 이계영 | 2025.10.02 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 김엄경의 임차권등기에는 계약별 보증금 133,000,000원·133,000,000원·139,000,000원·136,500,000원이 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당 가정에서 신청채권자 청구액 136,500,000원 중 미배당은 62,317,100원입니다. 확약이 없다면 이 미배당 부분이 승계 위험으로 남는 구조이지만, 본 건은 김엄경 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 김엄경 임차권에만 적용되며, 이계영의 보증금 미상 사항까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 너무 적다
해피하우스101동102동은 29세대이고 사용승인일은 2013.04.10.입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 45.52㎡ 실거래는 확인된 표본이 1건으로, 2022.01. 2층이 148,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 45.52㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 확인 표본 | 45.52㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
현재 최저가 75,950,000원은 이 거래가의 51.3%입니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 75,950,000원이므로 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 거래가 2022.01의 1건뿐이라 현재 시장을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “현재 시세보다 절반 가까이 싸다”라고 단정하는 것은 피하고, 입찰 직전 인근 동일 면적 다세대의 최신 거래를 추가 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,500,000원 | 74,182,900원 |
| 미배당 | - | 62,317,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 136,500,000원 중 74,182,900원이 배당되고 62,317,100원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 김엄경 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 62,317,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 84,691,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,215,500원 | 36,145,621원 | 100,354,379원 | 0원 |
확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 확약이 없다면 선순위 임차권의 미배당 승계 위험이 커질 수 있어, 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 실질취득비용이 함께 낮아지는 구조로 보면 안 됩니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 하는 서류가 바로 말소동의 확약입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로 다세대주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 중로폭, 서측으로 소로폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2013.04.10.이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래 표본이 1건뿐이어서 매도 시 가격 검증과 거래 유동성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 김엄경 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 대상 권리와 적용 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 이계영 보증금 확인. 2025.10.02. 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 임차권등기 내용 확인. 김엄경의 주민등록일·점유개시일은 2017.06.01., 확정일자는 2017.04.17.이며 배당요구일은 2024.12.27.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.17. 민간임대주택등기가 현존하므로 입찰 전 관련 등기와 효력·말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 148,000,000원 거래는 2022.01의 1건입니다. 현재 최저가와의 51.3% 차이만으로 현재 시세 대비 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰된 다세대 물건입니다. 권리뿐 아니라 점유·내부상태·매도 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건을 단순히 최저가 75,950,000원짜리 다세대로 보면 위험합니다. 김엄경의 임차권등기는 2024.12.27., 말소기준 압류는 2025.08.07.이므로 권리 순서만 보면 분명한 선순위 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
가격은 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 75,950,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 148,000,000원의 51.3%입니다. 다만 그 비교거래가 2022.01의 단 한 건이라 현재 시세 메리트를 확정할 근거로는 부족합니다. 여기에 이계영의 보증금 미상, 민간임대주택등기, 이미 진행된 2회 유찰을 함께 감안하면 “권리 해결 가능성은 높지만 서류 확인과 시세 재검증이 반드시 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 확약 원문까지 확인되면 실질취득은 75,950,000원, 확인되지 않으면 선순위 임차권의 미배당 승계 위험을 다시 계산해야 합니다.
