인천지방법원 2026타경502284. 인천 계양구 효성동 578-18의 3층 304호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 101,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 기준점은 가격이 아니라 2020.05.21 전입·점유한 임차인 윤권입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.03.12 주식회사 케이비국민카드 가압류이므로, 윤권은 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
윤권의 임차보증금은 100,000,000원이고 확정일자는 2020.04.24입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만 현재 최저가에서는 매각대금 전액으로 보증금을 돌려주지 못합니다. 집행비용 1,290,820원을 제외한 48,199,180원이 임차인에게 배당되고, 나머지 51,800,820원은 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 최저가와 인수액을 합한 계산상 실질취득은 101,290,820원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 578-18 3층304호 · 도로명 인천광역시 계양구 효서로 83 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 장미화 · 2016.04.22 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 오래된 계양새마을금고 근저당권 3,388,000,000원은 2012.11.07 해지로 이미 말소됐고, 과거 국제신탁주식회사 및 주식회사생보부동산신탁 관련 신탁등기도 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.12 주식회사 케이비국민카드 가압류 15,893,075원입니다. 하지만 윤권의 전입·점유는 2020.05.21로 더 빠르므로, 등기부상 임차권등기가 말소기준 이후인 2024.06.14에 접수됐다는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 보증금은 중복 합산하지 않는다
실명과 보증금이 확인되는 임차인은 윤권 1명입니다. 을구 3-2는 을구 3번 주택임차권의 경정등기로, 임대차계약일자를 2020.04.23으로 경정한 내용입니다. 별도 성명이나 별도 보증금이 확인되지 않으므로 이를 또 하나의 100,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤권 | 3층 304호 38.01㎡ 전부 · 주거 | 100,000,000원 | 2020.05.21 / 2020.04.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
윤권은 2024.06.14 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기에는 임차보증금 100,000,000원, 점유개시일 2020.05.21, 주민등록일 2020.05.21, 확정일자 2020.04.24가 기재되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 49,490,000원이 아니라 실질취득을 본다
이 사건에는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가를 주변 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 대신 데이터에서 확정되는 것은 회차가 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 총 부담이 100,000,000원 부근에서 유지되는 구조라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 51,800,820원 | 101,290,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 66,380,574원 | 101,023,574원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,250,100원 | 76,586,402원 | 100,836,502원 |
현재 회차에서 낙찰가가 49,490,000원으로 낮아 보여도 매수인 인수액을 합치면 101,290,820원입니다. 3회 유찰 시에는 매각가가 34,643,000원으로 더 내려가지만 인수액이 66,380,574원으로 늘어 계산상 실질취득은 101,023,574원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 24,250,100원에 인수 76,586,402원이 붙어 100,836,502원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 윤권 보증금 | 100,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,893,075원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 집행비용 1,290,820원을 먼저 제외하고, 임차인 윤권에게 48,199,180원이 배당됩니다. 임차보증금 부족분 51,800,820원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주식회사 케이비국민카드와 주택도시보증공사에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘그리핀 C동’으로 표시되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 북인천여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 섞인 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2012.07.20입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 플라스틱창 및 철제문입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 한 면이 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,490,000원만 보지 말고 현재 배당표상 인수액 51,800,820원을 합산해 판단해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 원문에서 대항력 포기 여부와 매수인 면책 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2 경정등기에서 임대차계약일자가 2020.04.23으로 기재되어 있으므로 을구 3번 임차권등기와 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 윤권은 배당요구가 확인되지만 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 되지 않는 구조입니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 현장 표기 확인. 주소와 함께 건물 외벽의 ‘그리핀 C동’ 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,490,000원 낙찰”이 “49,490,000원 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 101,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰되어 49,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 윤권의 보증금 100,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유에 기반한 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 배당표에서는 51,800,820원이 매수인에게 남습니다. 그 결과 현재 회차의 계산상 실질취득은 101,290,820원입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 34,643,000원으로 내려가면 인수액은 66,380,574원으로 늘고, 24,250,100원으로 내려가면 76,586,402원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 낮은 최저가 자체가 가격 메리트가 되는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이지만, 현재 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 인수 0원 전제로 입찰가를 계산해서는 안 됩니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 약 100,000,000원 부근에 묶이는 대항력 임차인 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
