인천지방법원 2026타경502294. 계양구 동양동 승림하이츠 비동 2층 201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한민호이며 2020.11.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 112,200,000원입니다. 과거 설정됐던 대전한일신용협동조합 근저당 104,000,000원과 농협은행 근저당 80,400,000원은 이미 말소되어 현 경매에서 별도의 근저당 인수 문제를 만들지 않습니다.
현재 권리분석의 중심은 2024.05.17 등기된 강동현의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026.03.23 강제경매개시결정보다 앞서 존재하고 대항력·우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있어, 확약이 없다면 최저가가 보증금보다 내려가더라도 실제 취득비용은 낮아지지 않는 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 602-11 승림하이츠 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차범위 | 2층 201호 37.3525㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2010.03.02 |
| 소유자 | 한민호 · 2020.11.25 소유권이전 · 거래가액 112,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 실질 인수를 없앤다
등기 흐름에서 과거 근저당은 모두 이미 말소되어 있습니다. 반면 강동현의 주택임차권은 2024.05.17 등기되었고, 전입·점유개시일은 2020.04.10입니다. 경매의 기준일인 2026.03.23보다 앞선 권리로 분류되어 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 확인된 실제 임차인은 강동현 1명이며 보증기관 승계 신고로 분류된 임차인이 아닙니다.
| 임차인 | 임차범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동현 | 2층 201호 37.3525㎡ 전부 | 2020.04.10 | 2020.03.02 | 110,000,000원 / 112,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 | 원칙상 인수 확약으로 실질 0원 |
배당요구는 2024.05.17로 정리되어 있습니다. 말소동의 확약서가 없었다면 최신 계약의 보증금 112,000,000원이 현재 최저가 56,350,000원보다 크므로, 대항력 인수형 규칙상 실질취득비용은 최저가가 아니라 약 112,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 115,000,000원, 현재 최저매각가는 56,350,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 39,445,000원, 4회 유찰 시 27,611,500원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 57,064,300원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 73,665,010원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 85,285,507원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 숫자가 아닙니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 49%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 리포트는 권리 리스크가 확약으로 정리된 점에는 가점을 주되, 가격에는 별도 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 54,935,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 112,000,000원 중 54,935,700원이 배당되고 57,064,300원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 실질 인수액은 말소동의 확약서 반영 시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계양2동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2010.03.02입니다. 외벽은 인조석붙임마감 등, 내벽은 인테리어마감 등, 창호는 하이새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(2025.07.28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위에서 적용되는지 매각물건명세서와 함께 대조합니다.
- 임차권의 두 계약 확인. 등기에는 보증금 110,000,000원과 112,000,000원, 임대차계약일 2020.02.28과 2022.04.09가 함께 기재되어 있으므로 최신 계약관계와 확약 대상이 일치하는지 확인합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입·점유개시일 2020.04.10, 확정일자 2020.03.02, 임차권등기 2024.05.17을 원본 서류에서 다시 확인합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 56,350,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 비교합니다.
- 배당 변동요소 확인. 제공된 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현장 점유와 인도 가능 상태를 매각기일 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰돼 56,350,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리분석에서는 낮아진 최저가보다 강동현의 선순위 주택임차권이 먼저 보입니다. 확약이 없다면 보증금이 낙찰가보다 커 실질취득비용이 약 112,000,000원 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
이 사건은 그 위험을 바꾸는 결정적인 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영할 수 있다는 점입니다. 따라서 권리 자체는 확약 확인을 전제로 상당 부분 정리됩니다. 반면 가격은 아직 별개입니다. 현재 49%는 감정가 대비 숫자일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 권리는 확약 원본 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 검증 후 결정. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
