창원지방법원 2025타경12200. 김해시 삼계동 명성산업개발빌딩 9층 901호입니다. 등기상 현재 소유자는 정종필이고, 경매의 말소기준권리는 2015.03.31. 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 332,400,000원이며, 신청채권자 역시 부경양돈협동조합입니다. 매각가를 현재 최저가 116,963,000원으로 가정하면 근저당권에 114,525,518원이 배당되고 217,874,482원이 미배당되지만, 데이터상 매수인 승계액은 0원입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 여러 압류와 기존 조흥은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 부경양돈협동조합 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 측면에서는 별도의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12200 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1487-9 명성산업개발빌딩 9층 901호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 체력단련장 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층 901호 |
| 소유자 | 정종필 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 116,963,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부경양돈협동조합 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 제공된 임차관계에서 매수인이 승계할 보증금은 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 김해시·근로복지공단양산지사·국 등의 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2005년 조흥은행 근저당도 2015.04.01. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2015.03.31. 부경양돈협동조합 근저당입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 116,963,000원으로 감정가 341,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 116,963,000원 | 114,525,518원 | 217,874,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 81,874,100원 | 80,000,366원 | 252,399,634원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,311,870원 | 55,880,256원 | 276,519,744원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 116,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,437,482원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 332,400,000원 | 114,525,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부경양돈협동조합 채권최고액 332,400,000원 중 114,525,518원이 배당되고 217,874,482원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 삼계동 명성산업개발빌딩 9층 901호로서, 부근은 아파트·상업업무시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 체력단련장이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 9층 901호이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 가각전제된 장방형 토지입니다. 토지면적은 490.9㎡, 공시지가는 2,462,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 대로2류, 서측 중로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 집합건축물대장상 체력단련장 용도와 실제 활용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부와 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 우위를 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 채권 미배당 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 217,874,482원이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 집행기록과 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘용도와 환금성’
이 사건은 임차인 승계 없이 매수인 인수액 0원으로 정리되고, 말소기준권리인 부경양돈협동조합 근저당 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 주의할 지점은 3회 유찰, 체력단련장 용도, 현황 공실입니다. 현재 최저가 116,963,000원은 감정가의 34.3%지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 실제 이용 가능성과 다시 팔 수 있는 수요가 있는지를 확인하는 데 있습니다.
