167,090,000원
창원지방법원 2025타경12200. 김해시 삼계동 명성산업개발빌딩 9층 901호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 체력단련장이고 감정평가 현황은 공실입니다. 아파트나 일반 주거용 호실이 아니라, 상업용 건물 안의 비주거용 집합건물로 접근해야 합니다.
감정가는 341,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 167,090,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 체력단련장 용도와 공실 상태, 2회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1487-9 명성산업개발빌딩 9층 901호 도로명주소: 경상남도 김해시 삼계중앙로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 체력단련장 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 정종필 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 167,090,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 현존 담보와 배당표의 불일치 확인
소유권은 2005.09.06 정종필에게 이전됐습니다. 같은 날 주식회사조흥은행의 채권최고액 299,000,000원 근저당이 설정됐지만, 이 근저당은 2015.04.01 해지로 말소된 이력이 있습니다. 그 직전인 2015.03.31에는 부경양돈협동조합의 채권최고액 332,400,000원 근저당이 새로 설정됐습니다.
갑구에는 2006년부터 2013년까지 김해시·근로복지공단양산지사·국 명의 압류 이력이 있으나, 각 압류에는 해제에 따른 말소등기가 이어졌고 현재 압류 건수는 0건으로 정리되어 있습니다. 다만 조세채권이 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로, 미납세액과 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 현황은 공실
임차인 없음. 보증금 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 0명이며, 임차보증금 때문에 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 감정평가 현황은 공실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가능
현재 최저매각가 167,090,000원은 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 116,963,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 81,874,100원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 산정되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,090,000원 | 163,950,740원 | 467,449,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,963,000원 | 114,525,518원 | 516,874,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,874,100원 | 80,000,366원 | 551,399,634원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 등기상 소멸과 배당을 전제로 한 계산입니다. 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 매수인 인수를 뜻하지는 않지만, 조흥은행 근저당의 말소 이력과 배당 반영이 충돌하므로 계산 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,139,260원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 299,000,000원 | 163,950,740원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 332,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 631,400,000원 중 163,950,740원이 배당되고 467,449,260원이 미배당되는 산정입니다. 집행비용은 3,139,260원이며, 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 조흥은행 근저당의 2015.04.01 말소 이력과 배당 순서가 일치하는지는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 삼계동 명성산업개발빌딩에 위치하며, 주변은 아파트·상업업무시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 대로2류, 서측으로 중로3류가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 토지면적 490.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·광대소각 조건이며 공시지가는 2,462,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 10층 건물 내 9층 호실로 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 집합건축물대장상 체력단련장이고 현황 공실입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 2회 유찰돼, 일반 주거용보다 매수층과 활용처가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 2005.09.06 조흥은행 근저당이 2015.04.01 실제 말소됐는지, 현재 현존 담보권이 부경양돈협동조합 근저당뿐인지 원본 등기부로 대조하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 조흥은행 근저당이 배당 시뮬레이션에서 선순위로 반영된 이유를 확인하고, 신청채권자 부경양돈협동조합의 실제 배당순위와 회수액을 다시 계산하세요.
- 조세채권 확인. 과거 압류 7건은 말소 이력이 있으나 당해세가 별도로 존재하면 우선 차감될 수 있습니다. 김해시·관할 세무서의 미납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 체력단련장 용도가 현재도 유효한지, 다른 업종으로 사용하려면 용도변경이 가능한지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 현장 조사. 공실 상태, 출입 가능 여부, 내부 시설과 잔존물, 누수·파손, 전기·소방설비 상태를 직접 점검하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납액과 관리규약, 주차·승강기·공용시설 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물·인근 상업용 집합건물의 매매가와 임대료, 공실 기간을 조사해 167,090,000원의 적정성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 관련 자료를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 세 가지
현재 최저가는 167,090,000원으로 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 표면적인 권리 부담은 크지 않아 보입니다. 하지만 이 사건은 ① 체력단련장 용도의 비주거용 환금성, ② 비교 실거래 시세 부재, ③ 말소된 조흥은행 근저당이 배당표에 남아 있는 불일치를 함께 안고 있습니다.
따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 즉시 저가 매수로 판단할 단계는 아니다”입니다. 등기와 배당 순서를 바로잡고, 당해세와 현장 상태를 확인하며, 별도의 상업용 시세조사로 167,090,000원의 적정성을 검증해야 합니다. 인수 0원은 장점이지만, 시세·용도·배당 검증 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.