창원지방법원 2025타경10555. 밀양시 내이동 e편한세상밀양강 104동 27층 2703호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 27층입니다. 등기상 소유자는 김도윤이고, 2020.10.15. 소유권이전 당시 거래가액은 289,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.10.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 219,780,000원입니다. 이후 2024.06.12. 국민은행 근저당권 72,600,000원, 2025.01.24. 국민은행 가압류 105,119,457원, 2025.06.30. 전미승의 가처분, 2025.11.06. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10555 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1397 이편한세상밀양강 104동 27층2703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.7996㎡ 면적대 · 29층 건물 내 27층 |
| 소유자 | 김도윤 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 289,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 240,316,368원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 2020.10.15. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2024.06.12. 추가 근저당, 2025.01.24. 가압류, 2025.06.30. 재산분할청구권을 피보전권리로 한 가처분, 2025.11.06. 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류는 2025.12.04. 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 75.1%
e편한세상밀양강의 동일 면적대 최근 12건 실거래는 300,000,000원~472,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 384,750,000원입니다. 현재 최저매각가 289,100,000원은 이 최근 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.61㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.61㎡ | 25 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.61㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 21 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 18 | 472,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 29 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 21 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.61㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 84.7996㎡ 면적대 | 12건 | 384,750,000원 |
최신 거래는 2026.08의 350,000,000원이고, 최근 거래 범위의 최저는 300,000,000원, 최고는 472,000,000원입니다. 현재 최저가 289,100,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최근 거래 표본의 최저가보다도 낮습니다. 1회 유찰로 가격대가 실거래 구간 아래까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,847,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 219,780,000원 | 219,780,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,600,000원 | 64,472,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 105,119,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 397,499,457원 가운데 예상 배당은 284,252,600원이고, 미배당액은 113,246,857원입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 289,100,000원 | 284,252,600원 | 113,246,857원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 198,762,637원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 258,623,683원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄고 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 유찰에 따른 최저가 변화와 실제 시세를 함께 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 29층 건물 내 27층 2703호이며, 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측·남서측·북동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 663,000원/㎡, 토지면적은 15,461.1㎡입니다.
- 단지. e편한세상밀양강은 441세대이며 준공일은 2019.04.22입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최근 12개월 평균 384,750,000원, 최신 거래 350,000,000원과 현재 최저가 289,100,000원을 함께 비교하세요.
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·점유 원인을 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 가처분 소멸 확인. 2025.06.30. 재산분할청구권 관련 가처분은 말소기준 이후로 매각 소멸 표시돼 있으나 매각물건명세서 원문과 등기 변동을 최종 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권액 대비 113,246,857원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 구별되는 채권자 측 부족액입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 2020.10.15. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 413,000,000원에서 1회 유찰돼 289,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 384,750,000원의 75.1%입니다. 따라서 현재 회차는 신건보다 가격 매력이 커진 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 감정 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로, 최종 판단의 마지막 변수는 실제 점유관계 확인입니다.
