창원지방법원 2025타경12281. 김해시 삼계동 동신아파트 103동 203호, 전용 49.72㎡ 아파트입니다. 감정가는 7,000만원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,430만원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 6,350만원이고 2026년 7월 최신 거래는 5,800만원이므로, 현재 최저가는 최근 거래권 아래에 위치합니다.

권리관계는 처음 보이는 것보다 세밀한 정리가 필요합니다. 1994년 한국주택은행 근저당과 1997년 물금농업협동조합 근저당은 최초 설정 시점이 빠르지만, 각각 2010년 7월에 말소 등기가 확인됩니다. 2010년 우리상호저축은행 근저당과 2022년 전용진 근저당 2건도 각각 2021년과 2024년에 말소됐습니다. 따라서 현존 권리만 기준으로 보면 2024.07.12 접수 제43219호 윤정배 근저당이 말소기준 후보이며, 같은 날 그보다 뒤에 접수된 전세권과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 가능성이 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 구권리와 현존 권리를 분리해야 한다

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “소유자 단독 점유”로 단정할 수는 없습니다. 2024.07.12 윤정배 명의 전세금 10,000,000원의 전세권 등기가 존재하지만, 같은 날 앞서 접수된 윤정배 근저당보다 후순위입니다. 해당 근저당이 말소기준으로 확정된다면 전세권은 매각으로 소멸 예상이며 배당 부족액을 매수인이 별도로 인수하는 구조로 보이지 않습니다.

국세·지방세 및 공적 부담 관련 압류 이력은 5건이 확인되지만, 각 권리에 해제·말소 기록도 이어집니다. 다만 당해세가 별도로 남아 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 현행 체납 여부와 법정기일은 법원 서류 및 관할 기관 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중

동신아파트 동일 면적 49.72㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 65,333,333원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 63,500,000원과 2026년 7월 최신 거래 58,000,000원을 우선했습니다.

현재 최저가이자 권리 인수 기준 실질취득액인 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 54.0%입니다. 2026년 7월 최신 거래 58,000,000원과 최근 거래 최저 52,000,000원보다도 낮아 가격상 할인폭은 명확합니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

집행비용 1,017,400원을 제외한 채권자 배당액은 33,282,600원, 소유자 잔여는 0원으로 추정됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 49.72㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 2층 203호입니다.
• 주위환경. 김해시 삼계동 소재 동신아파트로서 부근에는 학교·공동주택·근린시설이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 남동측에 단지 진입로가 소재합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형에 유사한 아파트 건부지이며, 도로접면은 광대소각으로 조사됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·북부지구 지구단위계획구역이며, 대로1류에 접하고 소로2류와 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 980,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문부재로 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 450세대 단지이며 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 최근 실거래가가 52,000,000원부터 88,000,000원까지 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 1994년·1997년·2010년·2022년 근저당의 말소 여부와 2024.07.12 윤정배 근저당이 실제 말소기준인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 전세권 처리 확인. 윤정배 명의 전세권 10,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 전세권자의 배당요구 및 점유 여부를 확인하세요.
• 점유자 확인. 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 관리사무소 탐문 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 및 공적 부담 압류 5건에는 해제·말소 기록이 있으나, 별도 당해세나 미등기 체납액이 있는지 법원 문서에서 재확인하세요.
• 내부 상태와 수리비. 내부를 확인하지 못한 감정이므로 벽지·창호·난방·급배수 상태와 실제 수리비를 입찰가에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 미납액을 관리사무소에 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.5%이므로 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 63,500,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.15의 진행·변경·매각 결과를 법원에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 아직 진행형”

이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 63,500,000원의 54.0%입니다. 확인된 임차인 신고가 없고, 2024년 전세권도 현존 근저당보다 후순위로 판단된다면 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 오래된 근저당들이 예상배당표에는 남아 있는 반면 등기에는 말소 기록이 확인되는 정합성 문제가 있습니다. 현장조사 역시 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮으니 바로 안전하다”가 아니라, 말소기준·전세권·실제 점유를 원본으로 정리하면 가격 메리트가 살아나는 물건입니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 확정은 원본 대조 후입니다.