창원지방법원 2025타경12384. 김해시 진영읍 좌곤리 8-2의 토지와 주택·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 426㎡이고, 감정 이용상태는 기호(2)가 주택, 기호(2-1)가 창고입니다. 현재 소유자는 왕병권이며, 2013.09.05. 소유권을 이전받았습니다.
말소기준권리는 2017.04.28. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 139,700,000원 근저당권입니다. 이후의 부산은행 근저당권 3건, 가압류 5건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신점향의 전입일도 말소기준권리보다 늦은 2023.08.30.이어서 대항력은 없습니다.
그러나 이 사건은 통상적인 ‘후순위 권리 전부 소멸’만 보고 끝낼 수 없습니다. 제시외 건물 중 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅈ은 매각에 포함되지만, ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅇ은 매각대상에서 제외됩니다. 매각물건명세서는 이 제외건물들을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시하고 있으며, 신점향은 바로 그 매각 제외 건물의 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 8-2 · 김해대로157번길 19 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 대 426㎡ · 단독 이용 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 이용상태 | 기호(2) 주택 · 기호(2-1) 창고 |
| 건물 구조 | 주택: 블록조 슬래브지붕 단층 · 창고: 블록조 스레트지붕(현황 강판지붕) 단층 |
| 소유자 | 왕병권 (단독소유 · 2013.08.17. 매매, 2013.09.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 239,567,270원 / 117,387,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 282,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅈ 포함 · ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅇ 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 제외건물은 별도 확인
2017.04.28. 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당권과 2025년의 가압류 5건, 2025.11.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모델에 반영된 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신점향 | 매각에서 제외되는 건물 | 2023.08.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2026.01.23 신청 | 없음 | 미상 | 0원 |
신점향의 전입일은 말소기준권리인 2017.04.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구는 2026.01.23. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 239,567,270원, 현재 최저매각가격은 117,387,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 매각물건명세서는 최저매각가격이 매각 제외 지상건물로 인한 제한을 감안하지 않고 결정됐다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 현재 최저가를 통상적인 토지·주택의 감정가 할인율과 같은 방식으로 해석하면 안 됩니다. 법정지상권 성립 여부와 제외건물이 토지 이용에 미치는 범위를 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,443,418원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 139,700,000원 | 114,943,582원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,333,312원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 82,721,377원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 28,464,924원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 11,321,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 703,541,263원 중 예상배당은 114,943,582원이며, 미배당액은 588,597,681원입니다. 신청채권자 청구액은 282,700,000원이고, 제공된 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해시 진영읍 좌곤리 소재 대근아파트 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 대 426㎡, 단독 이용, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 275,300원/㎡입니다.
- 건물. 주택은 블록조 슬래브지붕 단층, 창고는 블록조 스레트지붕 단층이며 창고 지붕은 현황상 강판지붕입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 연립/다세대와 토지를 함께 매각하는 물건이고, 매각 제외 건물과 법정지상권 가능성이 결합돼 일반적인 표준 주거물건보다 현장 검토 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 특정. 포함되는 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅈ과 제외되는 ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅇ을 감정서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부와 토지 이용에 미치는 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 최저가 재평가. 117,387,000원은 제외건물로 인한 제한을 감안하지 않은 금액입니다. 감정가의 49%라는 비율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차인 확인. 신점향은 제외건물 임차인이며 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약과 실제 점유부분을 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 426㎡ 부정형 토지와 포함·제외 건물의 배치 및 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권신고와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 서류 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 안전한 할인”
이 사건은 표면적으로는 매력적으로 보입니다. 감정가 239,567,270원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 117,387,000원까지 내려왔고, 후순위 권리와 임차보증금의 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각에서 제외되는 건물 ㅁ·ㅂ·ㅅ·ㅇ을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있고, 최저매각가격은 그 제한을 감안하지 않았습니다. 제외건물의 임차인도 실제로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸만 보면 단순하지만, 취득 후 토지 이용관계는 단순하지 않은 사건입니다.
금전 인수는 0원, 현장 권리위험은 별도. 제외건물과 법정지상권 가능성을 명확히 확인하기 전에는 감정가의 49%를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
