창원지방법원 2025타경12384. 김해시 진영읍 좌곤리 8-2의 토지와 주택·창고가 결합된 물건입니다. 감정가는 239,567,270원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 57,519,000원입니다. 등기상 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2017.04.28. 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 139,700,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 부산은행 후순위 근저당과 여러 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 소멸 = 안전” 구조로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되고, 그 제외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 적혀 있습니다. 더구나 최저매각가격은 그 지상건물로 인한 제한을 감안하지 않고 결정됐다고 명시돼 있어, 낮아진 최저가를 그대로 토지의 경제적 할인폭으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12384 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 8-2 · 경상남도 김해시 진영읍 김해대로157번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 창고로 이용중 |
| 토지 | 대 · 426.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 왕병권 |
| 감정가 / 최저가 | 239,567,270원 / 57,519,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 282,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 부산은행
2017.04.28. 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 2021년 근저당 3건과 2025년 가압류 5건, 2025.11.11. 유아이제사십차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 진영농업협동조합·농협은행·경남은행·신한은행 등의 근저당 및 1998년 가압류들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차 관계 — 신점향은 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신점향 | 2023.08.30 | 신청 2026.01.23 | 없음 | 미상 | 매각에서 제외되는 건물의 임차인 |
신점향의 전입일은 2023.08.30.로 말소기준권리인 2017.04.28.보다 늦습니다. 따라서 주어진 조사결과상 대항력은 없습니다. 또한 매각물건명세서에는 신점향이 매각에서 제외되는 건물의 임차인이라고 명시돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 현재 회차 배당 — 선순위 부산은행도 전액 회수 못 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,435,342원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 139,700,000원 | 56,083,658원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,333,312원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 82,721,377원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 28,464,924원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 11,321,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 57,519,000원 가정. 총 채권액 703,541,263원 중 예상배당 56,083,658원, 미배당 647,457,605원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 별개로 권리제한은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 57,519,000원 | 56,083,658원 | 647,457,605원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 40,263,300원 | 39,138,561원 | 664,402,702원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 28,184,310원 | 27,276,992원 | 676,264,271원 | 0원 |
⑤ 토지·이용상태와 환금성 체크
- 이용상태. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 426.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 주변환경. 대근아파트 남측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 275,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 건물 범위 확인. 제시외 건물 중 매각 포함 부분과 제외 부분을 감정서 도면·현황에서 정확히 대조해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부 확인. 명세서가 가능성을 명시하고 있으므로 토지와 제외 건물의 소유관계·성립요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가 산정 주의. 57,519,000원은 제외 지상건물로 인한 제한을 감안하지 않고 결정된 금액입니다.
- 임차관계 확인. 신점향은 대항력이 없고 제외건물 임차인으로 기재됐지만 보증금은 미상입니다.
- 도로·토지 활용성 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진입 및 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 실제로 취득하는가’를 봐야 한다
이 사건은 감정가 239,567,270원에서 최저가 57,519,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없어 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 매각에서 제외되는 지상건물과 법정지상권 성립 가능성이 남습니다. 게다가 최저매각가격이 그 제한을 감안하지 않고 결정됐다는 점이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 싸졌는가”보다 낙찰 후 토지를 실제로 어떤 범위에서 지배·사용할 수 있는가를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
