창원지방법원 2025타경12429. 창원시 성산구 대방동 성원남산3차아파트 311동 12층 1220호, 전용 47.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 115,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 56,350,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 53.5%라 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수권리까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

매각물건명세서에는 을구 16번 김리온의 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 김리온의 임차보증금은 125,000,000원이고 예상배당표에는 배당액이 반영되어 있지 않으므로, 현재 자료를 기준으로 하면 이 금액 전부를 인수하는 구조로 보아야 합니다. 따라서 낙찰가 56,350,000원에 인수액을 더한 최소 실질취득액은 181,350,000원입니다.

여기서 끝이 아닙니다. 김가영은 전세금 125,000,000원의 전세권자로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 회차 예상배당액은 54,935,700원으로, 미배당액은 70,064,300원입니다. 김가영의 대항력이 인정되면 이 미배당액까지 매수인에게 추가 승계될 수 있어 위험 포함 실질부담은 251,414,300원까지 커집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 남는 임차권

말소기준권리는 2022.09.26 설정된 을구 15-2번 경남제일신용협동조합의 전세권근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 설정된 김가영의 전세권은 예상배당에서 집행비용 다음 순위로 배당되며, 경남제일신용협동조합의 근저당권과 신청채권은 현재 최저가에서는 배당받지 못하는 구조입니다.

임차인·전세권자 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사·등기상 확인되는 임차인 및 전세권자는 2명입니다. 두 사람의 보증금은 각각 125,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1억8,135만원과 비교해야 한다

성원남산3차 전용 47.97㎡의 최근 실거래 12건 평균은 105,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 5층 86,000,000원이고, 최근 표본의 거래 범위는 86,000,000원~126,000,000원입니다.

최저가 56,350,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 53.5%입니다. 하지만 김리온의 인수액을 포함한 실질취득 최소액은 181,350,000원으로 최근 평균의 172.2%, 최신 거래 86,000,000원의 210.9%입니다. 최근 실거래 최고가 126,000,000원보다도 55,350,000원 높습니다.

김가영 추가 위험은 전세금 125,000,000원에서 각 회차 예상배당액을 뺀 금액이며, 대항력이 인정될 때에만 매수인 승계 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

총 채권액은 345,845,975원, 채권자 예상배당액은 54,935,700원이며 미배당액은 290,910,275원입니다. 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김가영 전세권에 배당되고, 말소기준권리자인 경남제일신용협동조합은 배당받지 못합니다. 김리온의 125,000,000원 임차권은 이 배당표에 배당 항목으로 반영되지 않았지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리로 별도 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사파동행정복지센터 남측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교·업무시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 12층이며 급배수·위생·승강기·소방·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측·동측·남측으로 진입도로가 개설되어 있고 북측과 남측 도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·유치원 절대·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 2,414세대 아파트로 거래는 확인되지만 1992.11.24 준공 단지이며, 최근 거래가는 86,000,000원부터 126,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 명세서 원문 확인. 을구 16번 김리온 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는다는 문구와 인수 범위·조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 김리온 보증금 잔액. 125,000,000원의 반환·배당·변제 여부를 확인하지 못하면 전액 인수 기준으로 응찰가를 계산해야 합니다.
• 김가영 전입 확인. 전입세대열람·주민등록·점유관계로 전입일과 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 인정되면 미배당 보증금 승계 위험이 생깁니다.
• 두 권리자의 관계 확인. 김가영 전세권과 김리온 임차권은 보증금이 각각 125,000,000원입니다. 계약서·점유관계·보증금 지급자료를 통해 각각 독립된 권리인지 확인해야 합니다.
• 최저가 기준 금지. 현재 회차 실질취득 최소액은 181,350,000원입니다. 최근 12개월 평균 105,333,333원이나 최신 거래 86,000,000원이 아니라 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시에도 김리온 인수액을 포함한 최소 부담이 164,445,000원, 4회 유찰 시 152,611,500원입니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 조사하지 못했으므로 수리비와 점유·명도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “5,635만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 최저매각가는 56,350,000원이지만 실제 판단 기준은 그 금액이 아닙니다. 매각물건명세서상 존속하는 김리온 임차권 125,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 181,350,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 172.2%이며 최근 실거래 최고가보다도 55,350,000원 높습니다.

김가영은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없지만, 대항력이 인정될 경우 현재 미배당 보증금 70,064,300원이 추가로 승계될 수 있습니다. 이 경우 실질부담은 251,414,300원까지 커집니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 남고 김가영의 미배당액은 증가하므로, 최저가 하락이 곧 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 불확실성까지 겹친 D등급 고위험 물건입니다.