청주지방법원 2025타경5245. 제천시 금성면 양화리 산86 일원의 토지와 건물 2동을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 각각 공장과 사무실로 이용 중이며, 제시외 기계기구도 매각에 포함됩니다. 소유자는 농업회사법인주식회사휴템이고, 말소기준권리는 2015.12.17. 설정된 오송신용협동조합의 채권최고액 1,280,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤의 제천시 압류, 주식회사 에이에이치바이오 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역도 없어 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기보다 토지 현황·건축물 사용승인·매각 범위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5245 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 금성면 양화리 산86 외 1필지 2동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실로 이용 중인 건물 2동 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사휴템 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,324,796,000원 / 761,790,000원 |
| 유찰 현황 | 5회 유찰 · 감정가 대비 32.77% |
| 신청채권액 | 816,153,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 임야 · 16,540㎡ · 농림지역 및 생산관리지역 |
| 현황 이용 | 목록 1·2는 공업용 건부지 및 자연림 등, 목록 3은 도로 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
말소기준권리는 2015.12.17. 오송신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.11. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 뒤에 남아 있는 압류·가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 5회 유찰 — 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 761,790,000원으로 감정가 2,324,796,000원의 32.77%입니다. 다음 회차 시나리오는 609,432,000원, 그 다음은 487,545,600원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 용도 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 761,790,000원 | 751,772,100원 | 1,874,131,900원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 609,432,000원 | 600,937,680원 | 2,024,966,320원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 487,545,600원 | 480,270,144원 | 2,145,633,856원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권액 816,153,000원에 대한 예상배당은 751,772,100원으로 전액 충족되지 않습니다.
③ 매각 범위와 현물 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물 2동, 제시외 기계기구가 함께 매각됩니다. 기계기구의 스펙과 제원은 별도 확인이 필요합니다.
- 컨테이너. 목록 1 지상에 이동·철거가 가능한 컨테이너가 있으나 매각 대상은 아닙니다.
- 토지 현황 차이. 목록 1·2는 공부상 임야이나 현황은 일단의 공업용 건부지 및 자연림 등입니다.
- 현황 도로. 목록 3은 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 제외지. 목록 1의 공부상 면적 16,540㎡ 가운데 2,385㎡는 제외지로 구분해 평가됐습니다.
- 사용승인. 목록 4·5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 761,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,017,900원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,280,000,000원 | 751,772,100원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 주식회사 에이에이치바이오 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,245,904,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,625,904,000원 중 채권자 예상배당은 751,772,100원, 미배당은 1,874,131,900원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천금성농공단지 북측 원거리에 위치하며, 소규모 공장·단독주택·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 82번 지방도가 통과합니다. 북측 도보 약 7분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 목록 4는 공장 등, 목록 5는 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 공장에는 전기설비, 사무실에는 전기·위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 농림지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며 보전산지·임업용산지·준보전산지와 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 도로 규제. 목록 3은 도로구역과 접도구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림이며 급경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,100원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 확인. 목록 4·5 건물의 사용승인 미취득 사유와 사용·정비·철거 가능성을 관할 행정기관에 확인합니다.
- 제외지 경계. 목록 1의 16,540㎡ 중 평가에서 제외된 2,385㎡의 위치와 현장 경계를 감정평가서·도면으로 대조합니다.
- 현황 도로. 목록 3의 도로 이용 상태, 도로구역·접도구역 제한과 출입 동선을 확인합니다.
- 기계기구 실사. 매각에 포함되는 제시외 기계기구의 스펙·제원·작동 상태·잔존 여부를 확인합니다.
- 컨테이너 구분. 매각 대상이 아닌 이동식 컨테이너의 소유자와 철거 계획을 확인합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 공장과 사무실의 실제 사용자, 설비 소유자, 인도 가능 시점을 현장에서 확인합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 순위와 잔존 부담을 검토합니다.
- 시세 조사. 인근 공장·창고·산업용 토지의 매매·임대 사례를 별도로 조사한 뒤 감정가 할인율이 아닌 수익성과 처분가치로 상한가를 정합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 대조합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 고난도”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤의 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 5회 유찰·사용승인 없는 건물 2동·공부와 다른 토지 현황·2,385㎡ 제외지·현황 도로·제시외 기계기구가 한 물건에 겹쳐 있습니다.
최저가 761,790,000원이 감정가의 32.77%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실제 취득비용은 현재 회차 기준 761,790,000원이고 권리 인수는 없지만, 이용 가능성과 처분가치를 좌우하는 현물·인허가 문제를 해결하지 못하면 낮은 낙찰가도 비싼 가격이 될 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 시장조사 후 판단, 현물은 반드시 실사. 이 세 가지를 분리해 검토해야 하는 물건입니다.
