34,574,000원
창원지방법원 2025타경12528. 창원 성산구 대방동 ‘대방개나리1차’ 101동 1층 110호, 전용 49.41㎡ 아파트입니다. 감정가는 144,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 34,574,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다.
박혜영은 2021.11.19 전입했고, 이 사건의 말소기준으로 산정된 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있고, 배당 가정에서도 보증금 130,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 101동 1층 110호 · 도로명 대정로 149 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.41㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 1층 110호 |
| 소유자 | 김동주 (2021.05.27. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 34,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 근저당권·압류가 남아 있는 구조는 아닙니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 현대위아 전세권과 2020년 임의경매 관련 등기는 2021년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정돼 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 바깥의 점유·임대차입니다. 박혜영은 전부를 점유하고 2021.11.19 전입한 것으로 조사됐으며 보증금은 130,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 배당표는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 가정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 전부 | 2021.11.19 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 가정 | 중복승계 아님 |
③ 시세 비교 — 3,457만원이 아니라 1.30억으로 비교
개나리1차는 1,005세대, 1992.09.17 준공 단지이며 비교 면적은 전용 49.41㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 142,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 49.41㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 49.41㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 15 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.41㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 49.41㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 평균 | 49.41㎡ | 12건 | 142,583,333원 |
실거래 범위는 120,000,000원~171,000,000원입니다. 최저매각가 34,574,000원을 그대로 시세와 비교하면 24.2%라는 극단적인 할인율이 나오지만, 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트의 근거로 쓰면 안 됩니다. 대항력 보증금 기준 실질취득 약 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 91.2%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,022,332원 |
| 인수 · 임차인 박혜영 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 33,551,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구금액 160,000,000원 중 예상배당은 33,551,668원, 미배당은 126,448,332원입니다. 박혜영 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 130,000,000원으로 가정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 34,574,000원 | 33,551,668원 | 126,448,332원 | 130,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 24,201,800원 | 23,366,168원 | 136,633,832원 | 130,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 16,941,260원 | 16,236,317원 | 143,763,683원 | 130,000,000원 |
표면 매각가는 34,574,000원에서 24,201,800원, 16,941,260원으로 더 낮아질 수 있지만, 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 존재한다는 핵심 구조는 바뀌지 않습니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 실질취득비용 하락으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 15층 건물 중 1층 110호이며 전용면적은 49.41㎡입니다.
- 입지. 대방초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25~30m 도로, 북측 약 8~10m 도로, 남측 약 20~25m 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,038,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 유사물건의 내부구조와 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 34,574,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 보증금 기준 실질취득 약 130,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 박혜영의 전입일 2021.11.19, 보증금 130,000,000원, 점유 범위와 실제 임대차계약서를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자는 확인되지 않았고 현재 배당 가정은 우선변제 없이 보증금 인수를 전제로 합니다. 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 1층·내부상태 확인. 본건은 1층이고 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 장기 체납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 매수인이 영향을 받을 수 있는 항목을 별도로 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 2.9회보다 많은 4회 유찰 상태이므로 단순 저가매력보다 권리·점유·물건상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,457만원짜리 아파트”가 아니다
감정가 144,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 34,574,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 박혜영의 보증금은 130,000,000원이고 전입일은 2021.11.19로 말소기준 2025.12.08보다 앞섭니다. 이 때문에 이 사건의 중심 숫자는 3,457만원이 아니라 1.30억원입니다.
실질취득 약 130,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 142,583,333원과 최신 거래 150,000,000원보다는 낮아 시세 측면의 여지는 있습니다. 다만 그 여지는 대항력 임차보증금을 정확히 인수한다는 전제에서만 성립합니다. 결론은 간단합니다. 표면 최저가는 무시하고, 보증금 기준으로 가격을 다시 계산한 뒤 임대차 원본을 확인해야 하는 인수형 경매입니다.
