창원지방법원 2025타경12528. 창원시 성산구 대방동 대방개나리1차아파트 101동 110호입니다. 감정가는 144,000,000원이지만 다섯 번의 유찰을 거쳐 최저매각가는 24,201,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제 권리분석에서 확인해야 할 것은 낙찰자가 승계할 임차보증금입니다.
임차인 박혜영은 2021.11.19 전입했습니다. 말소기준인 2025.12.08 강제경매개시결정보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금은 130,000,000원이며, 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 임차인 배당액을 0원, 매수인 인수액을 130,000,000원으로 산정했습니다.
낙찰가 24,201,000원 + 전액 인수 130,000,000원 = 실질취득 154,201,000원입니다. 실제 인수액은 임대차의 대항력·우선변제권·배당 결과를 최종 확인해 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 101동 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대정로 149 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 비교 기준 49.41㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김동주 (2021.05.27 소유권이전 · 거래가 107,000,000원) |
| 감정가 | 144,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,201,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 17%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.12.08 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 박혜영 · 보증금 130,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 130,000,000원 (예상배당상 전액 인수) |
| 실질취득 | 154,201,000원 (최저가 낙찰 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 현대위아 전세권은 2021.05.11 등기상 말소됐으며, 이전 임의경매개시결정도 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.11.19 전입 임차인입니다. 박혜영의 보증금 130,000,000원은 말소기준 이후 경매개시결정이 소멸하더라도 자동으로 사라지는 채무가 아닙니다. 대항력과 임대차 존속 여부에 따라 매수인이 보증금 반환의무를 승계할 수 있습니다.
임차인의 전입일은 말소기준보다 빠르고 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 대항력의 성립·유지에는 주택 인도 및 점유 등 추가 요건이 관련되므로, 입찰 전 점유 상태와 임대차계약, 명세서 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 전부 | 2021.11.19 | 130,000,000원 | 있음 | 확인 필요 | 전액 인수 추정 |
실제 임차인 1명. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 처리하여 임차인 배당 0원, 보증금 전액 인수를 가정합니다. 확정일자와 배당요구 등은 원본 확인이 필요합니다.
예상 임차인 배당: 0원
매수인 인수 추정: 130,000,000원
최저매각가: 24,201,000원
실질취득 = 154,201,000원
임차보증금은 소멸하는 경매채권과 달리 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 전체 취득비용이 낮다고 볼 수 없습니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등재되어 있습니다. 이를 별도의 점유 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 현재 분석 대상인 실제 임차인은 박혜영 1명입니다. 신청채권자의 배당액과 임차인의 보증금 인수액도 서로 다른 항목으로 구분합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
대방개나리1차는 1,005세대이며 준공일은 1992.09.17입니다. 동일 면적 49.41㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 평균은 142,583,333원이며, 2026년 8월 최신 거래가는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 49.41㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 49.41㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 15 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 49.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.41㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 49.41㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.41㎡ | 12건 | 142,583,333원 |
실거래가는 120,000,000원에서 171,000,000원까지 분포합니다. 그러나 이 물건은 1층이며, 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 다른 층의 거래가를 해당 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 함께 살펴야 합니다.
최근 12개월 평균 142,583,333원보다 11,617,667원 높고, 최신 거래가 150,000,000원보다도 4,201,000원 높습니다.
감정가 대비 최저가 비율인 17.0%만으로는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 현재 배당 가정에서 실제 부담액은 최근 실거래 평균의 약 108.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 835,618원 |
| 1. 임차인 박혜영 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 23,365,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 추정치입니다. 집행비용 835,618원, 신청채권자 배당 23,365,382원, 신청채권자 미배당 136,634,618원입니다. 임차인 배당액은 0원으로 가정하며 보증금 130,000,000원을 매수인 인수액으로 별도 계산합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당 및 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 인수액은 남는다
낙찰가가 내려가더라도 임차인이 배당받지 못하고 보증금 전액이 인수되는 현재 추정 구조가 유지된다면, 실질취득비용은 낙찰가 + 130,000,000원입니다. 보증금만을 고정 총비용으로 처리하거나 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 시세 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 24,201,000원 | 130,000,000원 | 154,201,000원 | 최근 평균 이상 |
| 6회 유찰 시 | 16,940,700원 | 130,000,000원 | 146,940,700원 | 최근 평균 이상 |
| 7회 유찰 시 | 11,858,490원 | 130,000,000원 | 141,858,490원 | 평균 근접 · 비용 점검 |
6회 유찰 시에도 실질취득은 146,940,700원으로 최근 평균보다 높습니다. 7회 유찰 시에는 141,858,490원으로 최근 평균 142,583,333원보다 불과 724,843원 낮아집니다. 취득세·명도·수리 및 기타 비용이 더해지면 가격 여유는 달라집니다. 특히 실제 내부 상태가 확인되지 않았으므로 평균에 근접한다는 이유만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
이 금액을 매수인이 추가로 모두 부담한다는 의미는 아닙니다. 매수인의 별도 인수 위험으로 계산된 금액은 임차보증금 130,000,000원입니다. 신청채권자의 미배당과 임차보증금 인수를 중복 합산해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대방개나리1차는 1,005세대이며 1992.09.17 준공됐습니다. 본건은 15층 건물의 1층에 위치합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 대로3류, 북측 소로2류, 남측 중로1류 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건의 가격 범위가 120,000,000원~171,000,000원으로 넓습니다. 본건은 1층이고 실내 상태가 확인되지 않았으므로, 다른 층의 거래가격을 그대로 적용하기보다 층·상태 차이를 검토해야 합니다.
- 내부 미확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부를 확인하지 못했습니다. 인근 유사물건과 외부 관찰 등을 바탕으로 평가한 만큼 실제 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확정. 박혜영의 보증금 130,000,000원과 전입일 2021.11.19, 현재 점유 상태, 임대차계약의 존속 여부를 확인해야 합니다. 보증금 전액 인수 추정이 실제 매각 조건과 일치하는지가 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 예상배당은 임차인 배당 0원을 전제로 합니다. 확정일자와 배당요구, 실제 배당순위가 다르면 최종 미배당 보증금과 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 가정의 총부담은 154,201,000원으로 최근 실거래 평균보다 높습니다. 최저가 24,201,000원만을 기준으로 입찰가를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 후 시나리오 점검. 6회 유찰 시에도 예상 실질취득은 최근 평균 이상입니다. 7회 유찰 시에는 최근 평균에 근접하지만 추가 비용과 내부 미확인 위험을 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인의 보증금 반환문제가 해결되지 않은 채 즉시 인도를 전제하는 계획은 피해야 합니다. 보증금 반환과 인도 조건을 구체적으로 검토해야 합니다.
- 내부 및 관리상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 이용상황, 수리 필요 여부와 관리비 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계와 배당 관련 기록을 매각기일 전에 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 17% ≠ 실질취득 17%”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 144,000,000원의 아파트가 5회 유찰되어 최저가 24,201,000원이 됐지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다.
제공된 예상배당처럼 임차인이 배당받지 못하고 보증금 전액을 매수인이 인수한다면, 실질취득은 154,201,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 142,583,333원과 최신 거래가 150,000,000원을 모두 초과합니다.
추가 유찰이 발생해도 보증금 전액 인수 구조가 유지되면 실제 부담액은 낙찰가에 따라 달라질 뿐, 보증금 130,000,000원 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 5회 유찰과 내부 미확인도 함께 고려해야 합니다.
결론은 낮은 최저가보다 인수보증금의 확인이 먼저라는 것입니다. 현재 배당 가정으로는 최근 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임차인의 실제 배당·인수 조건을 확정하고, 모든 부담을 합한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
