* 보증금과 인수액은 기재 금액인 5,000원을 그대로 표시했습니다. 실제 보증금 금액 및 단위는 매각물건명세서와 임대차계약서 원본으로 확인해야 합니다.
창원지방법원 2025타경12555. 경남 김해시 명법동 800-5에 위치한 기타 건물과 토지에 대한 임의경매입니다. 건물은 일반철골구조의 2층 건물로, 1층은 수리점·창고·화장실, 2층은 사무실·회의실·기숙사 등으로 이용되고 있습니다. 신청채권자는 경남은행이며 청구액은 1,428,877,676원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리분석에서 먼저 확인할 사항은 경남은행 근저당보다 앞선 권리가 존재하는지입니다. 중소기업은행의 근저당권은 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 하지만 원정보테크(주)의 사업장 점유는 경남은행 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 해당 임차인의 보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
또한 이 물건은 단순한 건물 전체 매각으로만 이해해서는 안 됩니다. 일괄매각·제시외 건물 포함·목록 4 공유지분매각이라는 조건이 함께 붙어 있습니다. 권리, 임대차, 매각범위, 토지 이용관계를 종합적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12555 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 명법동 800-5 도로명주소: 경상남도 김해시 금관대로804번길 115 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층: 수리점·창고·화장실 등 2층: 사무실·회의실·기숙사 등 |
| 소유자 | 김영기 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.09.29 |
| 감정가 | 1,523,930,450원 |
| 최저매각가 | 746,725,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사경남은행 |
| 청구금액 | 1,428,877,676원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 공유지분매각 |
| 토지 관련 | 자연녹지지역 · 목록 4는 지목 '대', 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 인수
말소기준권리는 2023.01.18 접수된 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,390,400,000원이며 공동담보목록 제2023-29호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 4번·5번 경남은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
2022.09.29 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)은 2023.01.18 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 중소기업은행 근저당권을 현재 인수권리로 계산하거나 말소기준권리로 적용하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력 확인
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 원정보테크(주)가 1층 전부 및 2층 일부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정보테크(주) 대표자 이원희 |
1층 전부 및 2층 일부(사무실 1칸) | 2022.10.05 | 5,000원* | 있음 | 확인 필요 | 전액 인수 5,000원* |
* 보증금 5,000원은 기재된 금액입니다. 실제 계약금액 및 단위가 맞는지 원본 확인이 필요합니다. 우선변제권의 법적 성립 여부는 확정일자 등 추가 확인이 필요하며, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당액이 0원으로 반영돼 있습니다.
실질 취득비용 판단
현재 시뮬레이션에서 매수인이 부담하는 금액은 최저매각가 746,725,000원과 별도 인수 보증금 5,000원입니다. 다만 보증금 단위에 대한 원본 대조가 완료되지 않았으므로 확정적인 총취득액으로 판단해서는 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못하는 구조라면, 낙찰가가 하락하더라도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질 취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 보증금 원본 확인과 배당 가능성 검토를 완료한 뒤 실질 취득비용을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 1,523,930,450원이고, 현재 최저매각가는 746,725,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
그러나 비교할 수 있는 실거래가나 최근 거래 평균이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 수리점·창고·사무실·기숙사 용도의 혼합 이용 건물과 토지는 개별적인 입지·건물 상태·용도 적합성·토지 이용관계에 따라 처분가격이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,523,930,450원 | 100% | 감정평가액 |
| 현재 회차 | 746,725,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 522,707,499원 | 34% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 365,895,249원 | 24% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각일정이나 확정 최저가를 의미하지 않습니다. 각 회차의 매수인 인수 보증금은 별도로 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 746,725,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제한 금액이 말소기준 근저당권자인 경남은행에 배당되고, 후순위 근저당권 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,867,250원 |
| 임차인 · 원정보테크(주) | 5,000원* | 0원 |
| 1. 을구 3 · 경남은행 근저당 | 1,390,400,000원 | 736,857,750원 |
| 2. 을구 4 · 경남은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5 · 경남은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 임차인 보증금은 기재액 5,000원을 적용했습니다. 해당 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 5,000원으로 별도 처리됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 746,725,000원 | 736,857,750원 | 873,542,250원 | 5,000원* |
| 3회 유찰 시 | 522,707,499원 | 515,080,424원 | 1,095,319,576원 | 5,000원* |
| 4회 유찰 시 | 365,895,249원 | 359,972,716원 | 1,250,427,284원 | 5,000원* |
* 회차별 인수액은 현재 배당 시뮬레이션에 기재된 보증금 5,000원을 적용한 값입니다. 실제 보증금이 다르게 확인되면 시나리오를 다시 계산해야 합니다.
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액 1,428,877,676원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당이 발생하는 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이므로, 채권자 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 명법동 소재 명법회관 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장·농경지·자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 2층 건물입니다. 외벽은 징크판넬, 내벽은 인테리어 등으로 마감됐고 샤시창호가 설치돼 있습니다.
- 1층 이용. 수리점·창고·화장실 등으로 이용 중입니다. 원정보테크(주)가 1층 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 2층 이용. 사무실·회의실·기숙사 등으로 이용 중입니다. 원정보테크(주)는 2층 일부 사무실을 점유하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기난방설비 등이 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 도로 공유지분. 목록 4는 지목이 '대'이지만 현황 도로로 이용되는 공유지분 토지입니다. 해당 지분만 매각되므로 단독 처분 가능성이나 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 구조·위치·사용 현황과 감정평가 및 매각범위를 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 관련 기재에는 면적 1,770㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접도, 공시지가 292,800원/㎡가 확인됩니다. 다만 목록별 매각면적과 공유지분의 정확한 범위는 별도 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 원본. 원정보테크(주)의 보증금이 실제로 5,000원인지, 금액 단위와 계약서상 금액이 일치하는지 최우선 확인해야 합니다. 인수액 산정의 출발점입니다.
- 대항력 및 배당. 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하고, 매수인이 실제로 반환해야 할 보증금과 지급 시점을 검토해야 합니다.
- 실제 점유 범위. 원정보테크(주)의 1층 전부 및 2층 일부 점유를 확인하고, 나머지 공간의 이용자와 점유권원을 조사해야 합니다.
- 도로 공유지분. 목록 4의 지분비율, 실제 도로 이용관계, 통행 및 건축 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 포함된 건물의 위치·구조·면적·소유관계와 명도 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 및 처분가격. 인근에서 용도·규모·접근성·토지 조건이 유사한 물건의 실제 거래가격을 조사해야 합니다. 감정가 49%라는 수치만으로 가격상 이익을 판단해서는 안 됩니다.
- 건축물 현황. 수리점·창고·사무실·기숙사 등 실제 이용상태가 건축물대장상 용도와 부합하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당권의 공동담보목록과 해당 경매의 매각범위를 대조해 배당 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 명도 및 사용계획. 대항력 임차인과의 계약 종료·보증금 반환·인도 절차를 고려하고, 향후 직접 사용이나 임대가 가능한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실질 취득비용
이 물건은 감정가 1,523,930,450원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 746,725,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가 매수 기회로 연결할 수는 없습니다.
기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고 경남은행 근저당권들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 대항력 있는 원정보테크(주)의 보증금은 매수인 인수 대상으로 남습니다. 현재 인수액은 5,000원으로 기재돼 있으나, 실제 보증금과 단위의 원본 확인이 선행돼야 합니다.
제시외 건물 포함, 목록 4 공유지분매각, 현황 도로 이용이라는 특수한 조건도 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래가격까지 확인되지 않아 실제 처분가격 및 환금성을 판단하기 어렵습니다.
결론은 가격 할인율만 보고 응찰하기보다 임차보증금·매각범위·공유지분·시장가격을 먼저 검증해야 하는 물건이라는 것입니다. 확인된 실질 취득비용이 실제 처분 가능가격보다 낮은지 검토한 후 입찰가격을 판단하는 것이 중요합니다.
