창원지방법원 2025타경12555. 김해시 명법동의 일반철골구조 2층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1층을 수리점·창고·화장실 등으로, 2층을 사무실·회의실·기숙사 등으로 이용하고 있습니다. 토지면적은 1,770㎡이며 자연녹지지역에 속합니다. 목록 4는 공유지분 토지로, 공부상 지목은 대지이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
등기상 현재의 말소기준은 2023.01.18. 주식회사경남은행 근저당권 1,390,400,000원입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 원정보테크(주)는 말소기준보다 앞선 2022.10.05. 전입으로 조사돼 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 확인된 보증금 5,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12555 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 명법동 800-5 · 경상남도 김해시 금관대로804번길 115 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층 수리점·창고·화장실 등 / 2층 사무실·회의실·기숙사 등 |
| 토지 | 1,770㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 292,800원/㎡ |
| 소유자 | 김영기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,523,930,450원 / 746,725,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,428,877,676원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 공유지분 매각 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
중소기업은행의 2022.09.29. 근저당권 1,200,000,000원은 2023.01.18. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경남은행 근저당권 1,390,400,000원이 현재의 말소기준권리이며, 그 뒤의 경남은행 근저당권 110,000,000원 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정보테크(주) 대표자:이원희 | 1층전부 및 2층일부(사무실1칸) | 2022.10.05 | 5,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 | 5,000원 |
② 가격 구조 — 49% 할인율보다 ‘비교 시세 부재’가 중요하다
현재 최저매각가는 감정가 1,523,930,450원의 49.0%인 746,725,000원입니다. 확인된 임차보증금 인수액 5,000원을 합치면 매수인의 실질취득액은 746,730,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49.0%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 수리점·창고·사무실·기숙사로 혼합 이용되는 건물, 자연녹지지역 토지, 목록 4 공유지분 도로라는 개별 조건을 반영해 별도 시세조사가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49.0%) | 746,725,000원 | 746,730,000원 | 736,857,750원 | 873,542,250원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 522,707,499원 | 522,712,499원 | 515,080,424원 | 1,095,319,576원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 365,895,249원 | 365,900,249원 | 359,972,716원 | 1,250,427,284원 |
③ 예상배당표 (매각가 746,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,867,250원 |
| 인수 · 원정보테크(주) 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,390,400,000원 | 736,857,750원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 736,857,750원이 을구 3번 근저당권에 배당되고, 채권 미배당액은 873,542,250원입니다. 원정보테크(주) 보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 환경. 김해시 명법동 소재 명법회관 남서측 인근이며, 주위에는 공장·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 징크판넬, 내벽은 인테리어, 창호는 샤시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,770㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 292,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부는 건축법상 도로에 포함됩니다.
- 공부 차이. 목록 4는 공부상 지목이 대지이나 현황은 도로이고, 공유지분 토지입니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 추가 임차인 확인. 원정보테크(주) 외 점유자와 임차인이 있는지 현장조사·사업자등록·전입 및 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 조사된 보증금은 5,000원입니다. 계약서 원본과 실제 지급관계를 확인해 인수액을 확정해야 합니다.
- 목록 4 공유지분. 현황 도로로 이용되는 공유지분의 위치, 지분범위, 통행관계와 관리부담을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 향후 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 조건 아래 현재 수리점·창고·사무실·기숙사 이용이 허가·신고 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 공장·창고·근린시설과 토지 거래, 임대수익, 건물 상태를 별도로 조사해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명과 추가 점유 가능성을 전제로 인도·명도 일정과 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인율보다 현장 확인이 먼저”
현재 확인된 구조만 보면 매수인이 인수할 금액은 원정보테크(주)의 보증금 5,000원이고, 현재 회차 실질취득액은 746,730,000원입니다. 말소기준 이후의 등기권리도 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 작은 인수액이 아니라 확인되지 않은 변수입니다. 매각물건명세서에는 추가 대항력 임차인 가능성이 기재돼 있고, 목록 4는 공유지분 도로이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49.0%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·토지·가격 검증은 보류할 수 없는 사건입니다.
